Mietrecht: Mieterhöhung bei großer Streuung innerhalb von Vergleichswohnungen
In einer vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 24.04.2019 zum Aktenzeichen: VIII ZR 82/18 behandelten Fall verlangte ein Vermieter unter Benennung von drei Vergleichswohnungen zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Erhöhung der Nettomiete vom Mieter. Dieses Verfahren wird regelmäßig angewandt, wenn kein Mietspiegel zur Verfügung steht. Der Mieter stimmte nur teilweise zu, so dass durch die Vorinstanzen ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt werden musste.
Der Sachverständige gelangte bei dem Vergleich der zu beurteilenden Wohnung mit ähnlichen Wohnungen zu einer weiten Spanne der gezahlten Miete von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m². Kann der Vermieter einfach den oberen Wert der ermittelten Spanne als ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde legen?
Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 24.04.2019 (Az. VIII ZR 82/18) dagegen entschieden. Der durch Sachverständigen beratene Tatrichter, hat die vom Vermieter tatsächlich zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei seien verschiedene Ansätze denkbar, die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden könnten.
Im konkreten Fall bei breiter Marktstreuung erscheine es nicht sachgerecht, wenn diese allein dem Vermieter zu Gute komme. Dies würde ansonsten dazu führen, dass der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden habe.
Eine derartige Spitzenmiete repräsentiere aber nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies läuft auch der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen sei.
Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.
Mietrecht: Mieterhöhung bei großer Streuung innerhalb von Vergleichswohnungen
In einer vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 24.04.2019 zum Aktenzeichen: VIII ZR 82/18 behandelten Fall verlangte ein Vermieter unter Benennung von drei Vergleichswohnungen zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Erhöhung der Nettomiete vom Mieter. Dieses Verfahren wird regelmäßig angewandt, wenn kein Mietspiegel zur Verfügung steht. Der Mieter stimmte nur teilweise zu, so dass durch die Vorinstanzen ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt werden musste.
Der Sachverständige gelangte bei dem Vergleich der zu beurteilenden Wohnung mit ähnlichen Wohnungen zu einer weiten Spanne der gezahlten Miete von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m². Kann der Vermieter einfach den oberen Wert der ermittelten Spanne als ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde legen?
Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 24.04.2019 (Az. VIII ZR 82/18) dagegen entschieden. Der durch Sachverständigen beratene Tatrichter, hat die vom Vermieter tatsächlich zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei seien verschiedene Ansätze denkbar, die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden könnten.
Im konkreten Fall bei breiter Marktstreuung erscheine es nicht sachgerecht, wenn diese allein dem Vermieter zu Gute komme. Dies würde ansonsten dazu führen, dass der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden habe.
Eine derartige Spitzenmiete repräsentiere aber nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies läuft auch der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen sei.
Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt
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