Mietrecht: Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen in Wohnraummietverhältnissen
Regelmäßiger Streitpunkt in Mietverhältnissen sind die alljährlichen Betriebskostenabrechnungen. Die Mieter durchschauen in vielen Fällen weder die Abrechnung geschweige denn die vom Vermieter auf Verlangen auszuhändigenden Belege.
Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 07.02.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 189/17 mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung von Belegeinsicht in Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen im Falle einer Nachforderung des Vermieters beschäftigt. Nach der höchsten zivilgerichtlichen Instanz muss nicht der Mieter darlegen, warum eine Abrechnung falsch ist, sondern der Vermieter trägt für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten die Darlegungs- und Beweislast. Außerdem muss der Vermieter seinem Mieter immer die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen ermöglichen, damit der Mieter diese vernünftig überprüfen kann. Dazu gehörten nach Ansicht des Bundesgerichtshofes in dem zu entscheidenden Fall auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjektes hinsichtlich der Heizkosten. Nur so nämlich kann sich der Mieter Klarheit darüber verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Verteilung bestehen.
Wir haben regelmäßig Mieter vertreten, die Zweifel an die von ihrem Vermieter bzw. deren Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnungen hegten und konnten nach Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Belege die Abrechnung auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen und teilweise eine Minderung der ursprünglichen Nachforderungen erzielen. Soweit der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abrechnet, so soll sich der Mieter auch nicht scheuen, von sich aus seine Ansprüche auf Betriebskostenabrechnung und Belegeinsicht gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Nachforderungen kann der Vermieter mit Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum sowieso nicht mehr stellen.
Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.
Mietrecht: Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen in Wohnraummietverhältnissen
Regelmäßiger Streitpunkt in Mietverhältnissen sind die alljährlichen Betriebskostenabrechnungen. Die Mieter durchschauen in vielen Fällen weder die Abrechnung geschweige denn die vom Vermieter auf Verlangen auszuhändigenden Belege.
Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 07.02.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 189/17 mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung von Belegeinsicht in Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen im Falle einer Nachforderung des Vermieters beschäftigt. Nach der höchsten zivilgerichtlichen Instanz muss nicht der Mieter darlegen, warum eine Abrechnung falsch ist, sondern der Vermieter trägt für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten die Darlegungs- und Beweislast. Außerdem muss der Vermieter seinem Mieter immer die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen ermöglichen, damit der Mieter diese vernünftig überprüfen kann. Dazu gehörten nach Ansicht des Bundesgerichtshofes in dem zu entscheidenden Fall auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjektes hinsichtlich der Heizkosten. Nur so nämlich kann sich der Mieter Klarheit darüber verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Verteilung bestehen.
Wir haben regelmäßig Mieter vertreten, die Zweifel an die von ihrem Vermieter bzw. deren Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnungen hegten und konnten nach Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Belege die Abrechnung auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen und teilweise eine Minderung der ursprünglichen Nachforderungen erzielen. Soweit der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abrechnet, so soll sich der Mieter auch nicht scheuen, von sich aus seine Ansprüche auf Betriebskostenabrechnung und Belegeinsicht gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Nachforderungen kann der Vermieter mit Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum sowieso nicht mehr stellen.
Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt
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