Der Vermieter muss dem Mieter bei Einzug und umgekehrt der Mieter bei Auszug dem Vermieter oder einer von ihm beauftragten Person den Besitz einschließlich der zur Wohnung gehörenden Schlüssel verschaffen. Dringend ist es beiden Seiten anzuraten, den Zustand der Räumlichkeiten und die Zählerstände zu dokumentieren und schriftlich festzuhalten, da es immer wieder nach Beendigung des Mietverhältnisses zu Streitigkeiten wegen Schadensersatzansprüchen etwa aus Beeinträchtigung der Mietsache und/oder unterlassener bzw. mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen kommt. Die Rückgabe der Wohnung erfolgt nach § 546 I BGB grundsätzlich am letzten Tag der Mietzeit.
Der genaue Rückgabezeitpunkt bei Beendigung des Mietverhältnisses ist maßgeblich für die kurzen Verjährungsfristen der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten sowie der Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung von sechs Monaten.
Diese Fristen können auch nur individuell und nicht in Formularverträgen abgeändert werden.
Die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme ist grundsätzlich gemäß § 555 c BGB schriftlich mindestens 3 Monate vor Beginn mit Beschreibung der Maßnahmen und der zu erwartenden Mieterhöhung anzukündigen. Sie ist vom Mieter grundsätzlich zu dulden (Ausnahme § 555 d Absatz 2 BGB).
Streitpunkt unter den Mietvertragsparteien stellen immer wieder bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen die im Rahmen von Betriebskostenabrechnung geforderten Nachzahlungen dar. Um eine derartige Nachforderung noch aufmachen zu können, muss die Abrechnung zunächst bestimmten formalen Erfordernissen Genüge tun, außerdem muss sie innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes erstellt und dem Mieter zugegangen sein und sie muss natürlich auch in Anbetracht der angesetzten Betriebskosten der Wahrheit entsprechen. Hier steht dem Mieter das Recht zur Belegeinsicht in Verbindung mit einer Wirtschaftlichkeitsprüfung innerhalb eines Jahres nach Zugang der Betriebskostenabrechnung zu. Solange er sich keine abschließende Gewissheit verschafft hat durch Einsichtnahme kann er den Nachzahlungsbetrag auch zurückbehalten.
Während der Mieter das Mietverhältnis, sofern es keine anderslautende vertragliche Vereinbarung gibt, grundlos ordentlich mit einer Frist bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats kündigen darf, bedarf es bei einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ob nun durch den Vermieter oder den Mieter oder der ordentlichen fristgemäßen Kündigung durch den Vermieter einer Begründung.
Der Vermieter darf unter anderem dann die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter die Mietsache vernachlässigt oder sie ohne Zustimmung des Vermieters Dritten überlässt (Untermiete). Weiterhin darf der Vermieter dem Mieter unter anderem fristlos kündigen, wenn dieser mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen oder einem beträchtlichen Anteil der Miete im Rückstand ist.
Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter kommt nur bei einem sogenannten berechtigten Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses in Frage (§ 573 BGB). Ein solches ist etwa anzunehmen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Der Mieter ist nur auf Grund vertraglicher Vereinbarung verpflichtet wegen seiner Pflichten im Rahmen des zwingend geltenden § 551 BGB Sicherheit zu leisten. Diese Sicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Der Vermieter hat zudem eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses mit einer Frist von 3-6 Monaten ist der Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet, über die Kaution abzurechnen und ein bestehendes Guthaben inklusive Zinsen an den Mieter auszuzahlen.
Hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen bzw. erhält er sie während der Mietzeit nicht in diesem Zustand, eröffnet sich dem Mieter grundsätzlich ein verschuldensunabhängiger Anspruch auf Mietminderung gemäß § 536 BGB sowie Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche gemäß § 536 a BGB. Außerdem kann er das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen durch fristlose Kündigung beenden, von der ordentlichen nicht begründungspflichtigen Kündigung bis zum 3. Werktag zum Ende des übernächsten Monats gemäß § 573 c Absatz 1 BGB ganz abgesehen.
Um dieser Rechte während des Mietverhältnisses nicht teilweise verlustig zu werden bzw. selbst gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet zu sein, ist der Mangel oder die Maßnahme zum Schutz der Mietsache vor einer unvorhergesehenen Gefahr unverzüglich gegenüber dem Vermieter gemäß € 536 c Absatz 1 BGB anzuzeigen.
Der Mieter sollte sich aber bei der Ausübung der genannten Rechte bis auf die risikofreie Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung anwaltlichen Sachverstandes versichern, etwa zur Bestimmung der berechtigten Höhe der Mietminderung, des Anspruchs auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes des Mietobjektes direkt gegenüber dem Vermieter oder indirekt durch Ersatzvornahme, der richtigen Art und Weise der Geltendmachung der Ansprüche eingeschlossen der vorherigen Beweissicherung gerade bei Streit über die Schadensursache und wer der Mietvertragsparteien hierfür verantwortlich zeichnet (Stichwort Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbefall).
Kardinalpflicht des Vermieters ist es gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Damit ist es auch die Aufgabe des Vermieters, Reparaturen inklusive Schönheitsreparaturen auszuführen. Es ist jedoch im Mietrecht üblich geworden, in den Mietverträgen zu vereinbaren, dass der Mieter die Pflicht hat, die Schönheitsreparaturen (z. B. Streichen und Tapezieren) und Kleinstreparaturen in gewissem Umfang durchzuführen. Nicht selten sind jedoch solche meist in Form allgemeiner Geschäftsbedingungen übertragener Verpflichtungen unwirksam. Vermieter sollten hier vor Abschluss von vorformulierten Musterverträgen unseren rechtlichen Rat einholen und Mieter, falls es zu einer Inanspruchnahme auf Grund solch einer Bestimmung kommt, deren wirksame Einbeziehung durch uns überprüfen lassen. Im Ergebnis kann man sich dadurch unnötigen Arbeitsaufwand und Kosten ersparen.
Soweit eine Mieterhöhung nicht bereits im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist, kommt dies gesetzlich in folgenden Fällen in Betracht:
Der Vermieter darf unter den Voraussetzungen des § 558 BGB die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben. Zur Begründung dafür kann er sich auf einen qualifizierten Mietspiegel, wie in der Stadt Chemnitz vorliegend, berufen. Rechtsmäßig oder nicht bedarf die Erhöhung des Mietzinses der ausdrücklichen Zustimmung durch den Mieter und sollte wegen der Tragweite dieser Entscheidung (man hat für die Zukunft den erhöhten Mietzins ohne Korrekturmöglichkeit zu zahlen) nicht ungeprüft erteilt werden. Da sich der Gegenstandswert für einen Rechtsstreit auf Erteilung der Zustimmung nur aus dem Jahresbetrag der Mieterhöhung errechnet, ist ein solcher Rechtsstreit auch nicht mit großen Kosten verbunden.
Weiterhin steht dem Vermieter im Falle von Modernisierungsmaßnahmen unter den Voraussetzungen des § 559 BGB die Möglichkeit der Mietzinserhöhung zur Verfügung. Erhaltungsmaßnahmen sind von Modernisierungsmaßnahmen abzugrenzen und führen nicht zu einer gestreckten Umlage von 11 % pro Jahr für 9 Jahre auf den Mieter. Die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme ist grundsätzlich gemäß § 555 c BGB schriftlich mindestens 3 Monate vor Beginn mit Beschreibung der Maßnahmen und der zu erwartenden Mieterhöhung anzukündigen. Sie ist vom Mieter grundsätzlich zu dulden (Ausnahme § 555 d Absatz 2 BGB).
Der Mieter hat bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB bzw. § 559 BGB ein gesondertes Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 561 BGB und unabhängig von einer Mieterhöhung schon aus der Tatsache der Durchführung einer Modernisierung aus § 555 e BGB.
Den 3. Fall der Mieterhöhung betrifft die Anpassung einer vereinbarten Betriebskostenpauschale oder einer Betriebskostenvorauszahlung auf Grund einer Erhöhung der Betriebskosten unter den Voraussetzungen des § 560 BGB.
Einer Zustimmung des Mieters bedarf es hierzu genauso wenig wie bei einer berechtigten Erhöhung des Mietzinses wegen Modernisierungsmaßnahmen.
Der Mieter ist verpflichtet die vereinbarte Miete zu zahlen. Diese setzt sich im Regelfall zusammen aus Mietzins (Kaltmiete) und dem Mietentgelt (Nebenkosten). Der Mietzins kann fest, stetig oder variabel veränderlich vereinbart werden (Staffel- oder Indexmiete).
Kommt der Mieter etwa mit der Mietzinszahlung von mindestens zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder einen längeren Zeitraum der aber zwei Monatsmieten erreicht in Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung gemäß § 543 Absatz 2 BGB mit der Möglichkeit der einmaligen Heilung bei vollständiger Zahlung der Rückstände bei Wohnraummietverhältnissen nach § 569 Absatz 3 BGB oder auch durch ordentliche Kündigung beenden.