Mietrecht: Ein aufmerksamer Mieter

Ein Mieter suchte zunächst unseren anwaltlichen Rat, in dessen genutzter Wohnung sich erste Anzeichen für eine zukünftige Schimmelbildung bemerkbar machten. Nach den Feststellungen des von ihm beauftragten Bausachverständigen auf Grund einer Ortsbesichtigung wurde im damaligen Kinderzimmer im Eckbereich eine Durchfeuchtung (Kondensatbildung) ermittelt, die ihre Ursachen in der Konstruktion als geometrische Wärmebrücke/Gebäudeecke und dem unzureichenden Wärme- und Feuchteschutz hat. Es wurde im Ortstermin zwar keine Verfärbungen/Schimmel-bildungen augenscheinlich bemerkt, die Feuchtemessungen ergaben jedoch im Eckbereich Werte, die sich über dem vom Gutachter genannten Grenzwert von 75 % rF befanden, der die Schwelle zum Eintritt eines solchen Befalles darstellt. Ein ähnliches Bild zeigt sich außerdem im Eckbereich eines anderen Zimmers.

Aus unserer Sicht stellte dies bereits einen Mangel dar, der die Tauglichkeit der vom Mieter zu einem überdurchschnittlichen Preis angemieteten Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte.

Die Vermieter sind hier zunächst zur Beseitigung des Mangels verpflichtet, was nach den Vorschlägen des Gutachters durch zusätzliche Dämmung nach vorheriger Ermittlung des Wandaufbaus und das Anbringen eines weiteren Heizkörpers versucht werden sollte. Zu diesen Schritten waren die Vermieter bereit.

Für die Zeit der Minderung der Tauglichkeit haben wir dem Ratsuchenden einen geringen Minderungsbetrag von maximal 5 % der Bruttomiete vorgeschlagen.

Für die Dauer der Instandhaltung käme zumindest eine Mietminderung von 10 % ausgehend von dem Anteil des Zimmers an der Gesamtgröße der Wohnung in Betracht.

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des Mangels ist jedoch gegenwärtig nicht möglich. Eine derartige Kündigung wäre etwa dann von Erfolg gekrönt, wenn ein erheblicher Mangel immer wieder auftritt und eine Beseitigung auf Dauer nicht zu erwarten ist oder der Vermieter sich weigert den vertrags-gemäßen Zustand wiederherzustellen. In einem solchen Fall wären dem Mandanten auch die Umzugskosten als Schadensersatz (Kündigungsfolgeschaden) zu ersetzen.

Auch die Kosten des Sachverständigen wären vom Vermieter zu erstatten, da die Feststellungen im Gutachten insbesondere die vorgeschlagenen Maßnahmen zur Abhilfe von den Vermietern offensichtlich aufgegriffen worden sind. Von allein wären die Vermieter sicherlich nicht darauf gekommen. Die Heizkosten, die durch den zusätzlichen Heizkörper entstehen, sind von dem Vermieter auch zu tragen.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt


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