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Mietrecht: Wer muss über die Betriebskosten abrechnen bei Eigentümerwechsel?

21. Juni 2018

Wir haben in der Vergangenheit die Vertretung eines Mieters übernommen, der für 2 Jahre von der Hausverwaltung des Eigentümers/Vermieters jeweils eine Betriebskosten-abrechnung für jedes Jahr erfolglos angemahnt hat. Der Mieter ist ursprünglich davon ausgegangen, dass er es immer noch mit der im Mietvertrag genannten Vertragspartei auf Vermieterseite zu tun hat. Später musste er jedoch feststellen, dass der Eigentümer wechselte und sich hierbei Alteigentümer und Neueigentümer bzw. die für den Neueigentümer auftretende Hausverwaltung die Vornahme der Betriebskostenabrechnungen hinausschoben mit der Begründung fehlender Unterlagen bzw. Zuständigkeit.

In seiner Entscheidung vom 14.09.2000 zum Aktenzeichen III ZR 211/99, die noch heute Gültigkeit hat, wurde vom Bundesgerichtshof, dem höchsten Zivilgericht in Deutschland, bei Eigentümerwechsel während eines Abrechnungszeitraumes nach folgenden Grundsätzen befunden:

Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, so muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Noch Zahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen.

Mietrecht: 8 auf einen Streich?

19. April 2018

Anfang des Jahres kam eine junge Frau mit einer Betriebskostenabrechnung, erstellt kurz vor Ende der Abrechnungsfrist Ende Dezember 2017, zu uns, die ein Guthaben von fast einer Monatsmiete auswies. Dies sollte eigentlich ein Grund zur Freude sein, da in Zeiten steigender Mietpreise auch die Nebenmiete nicht verschont bleibt und regelmäßig mit Nachzahlungen zu rechnen ist.

Die Mandantin erhielt jedoch Anfang des Jahres 2018 ein Schreiben des Vermieters, dass sich die mit der Verwaltung des Objektes betraute Firma bezüglich der Betriebskostenabrechnung geirrt habe, eine Auszahlung des Guthabens deshalb nicht erfolgen könne und eine korrigierte Abrechnung noch nachgereicht werde.
Wahrscheinlich war der Vermieter auch deshalb überrascht, weil es nach Angaben der Mandantin noch 7 weitere Mietvertragsparteien aus dem Hause mit entsprechendem Guthaben betraf, es aber einzig unsere Mandantin bisher war, die den Weg zu einem Rechtsanwalt eingeschlagen hat und nachfragte, ob das Vorgehen des Vermieters zutreffend sei.

Unter Verweis auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12.01.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 296/09 konnten wir der jungen Frau mitteilen, dass eine Nebenkostenabrechnung zwar kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt, einer 2. (korrigierten) Nebenkostenabrechnung jedoch die rechtliche Verbindlichkeit vom Bundesgerichtshof verweigert wird, soweit diese nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellt worden ist.

Mietrecht: Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen in Wohnraummietverhältnissen

20. März 2018

Regelmäßiger Streitpunkt in Mietverhältnissen sind die alljährlichen Betriebskostenabrechnungen. Die Mieter durchschauen in vielen Fällen weder die Abrechnung geschweige denn die vom Vermieter auf Verlangen auszuhändigenden Belege.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 07.02.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 189/17 mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung von Belegeinsicht in Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen im Falle einer Nachforderung des Vermieters beschäftigt. Nach der höchsten zivilgerichtlichen Instanz muss nicht der Mieter darlegen, warum eine Abrechnung falsch ist, sondern der Vermieter trägt für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten die Darlegungs- und Beweislast. Außerdem muss der Vermieter seinem Mieter immer die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen ermöglichen, damit der Mieter diese vernünftig überprüfen kann. Dazu gehörten nach Ansicht des Bundesgerichtshofes in dem zu entscheidenden Fall auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjektes hinsichtlich der Heizkosten.

Mietrecht: Unwirksame Klausel bzgl. Schönheitsreparaturen

19. Juni 2017

Unser Mandant hatte die Absicht, als Mieter den bestehenden Wohnungsmietvertrag zu kündigen. Dabei stellte sich auch die Frage, welche Schönheitsreparaturen durch ihn zu leisten waren. Im Mietvertrag aus 2001 war die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt worden. Jedoch hat sich seither die Rechtsprechung stark zu Gunsten der Mieter geändert.

Mietrecht: Unwirksame Klausel bzgl. Schönheitsreparaturen

18. Mai 2017

Unser Mandant hatte die Absicht, als Mieter den bestehenden Wohnungsmietvertrag zu kündigen. Dabei stellte sich auch die Frage, welche Schönheitsreparaturen durch ihn zu leisten waren. Im Mietvertrag aus 2001 war die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt worden. Jedoch hat sich seither die Rechtsprechung stark zu Gunsten der Mieter geändert.

Mietrecht: Rückzahlung Mietkaution

16. Mai 2017

Mieter müssen immer wieder um die Auszahlung und Rückerstattung der von ihnen geleisteten Mietkaution kämpfen. Erst kürzlich konnten wir erneut Mandanten helfen, die zuvor vergeblich die Auszahlung der Mietkaution von der Vermieterseite gefordert hatten. Trotz Aufforderung wurde die Kaution nicht zurückgezahlt.

Häufig behaupten Vermieter, es seien noch Ansprüche gegen die Mieter abzusichern. Im Regelfall kann ein Vermieter längstens bis zu 6 Monate nach Rückerhalt der Mietwohnung die Kaution einbehalten.

Mietrecht: Lärmbelästigung durch Wasserpumpe

16. Mai 2017

Unsere Mandanten sahen sich als Mieter einer Lärmbelästigung durch eine Wasserpumpe der Heizungsanlage im Haus ausgesetzt. Die Heizungsanlage mit Wasserpumpe befand sich unter dem Schlafzimmer unserer Mandanten. Es bestand ersichtlich ein Defekt der Wasserpumpe, der zu einer erhöhten Geräuschentwicklung führte. Auf die Beschwerden unserer Mandanten erfolgte seitens der Vermieter zunächst keine Reaktion.

Mietrecht: Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung

25. April 2017

Mieter können den Bestand ihres Mietvertrages durch unpünktliche Mietzahlungen gefährden. In einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth wurde eine Kündigung des Vermieters aus diesem Grunde für wirksam erachtet (Beschluss vom 17.03.2017, Az. 7 S 6617/16).

Der Kläger als Vermieter hat im Ergebnis erfolgreich auf Räumung der Mietwohnung geklagt. Nach Abschluss des Mietverhältnisses kam es wiederholt zu verspäteten Zahlungen und Mietrückständen. Die Mieter hatten in diesem Fall jeweils nur wenige Tage zu spät gezahlt.

Mietrecht: Mietminderung wegen Baulärm

11. April 2017

Häufiger Streitpunkt in Mietverhältnissen sind Lärmbeeinträchtigungen bei Bauvorhaben in der Nachbarschaft. Mieter sehen sich bei erheblichem Lärm starken Beeinträchtigungen ausgesetzt, Erholung in der Wohnung fällt schwer oder ist gar nicht möglich. Vermieter weisen häufig darauf hin, dass der Lärm aus bestimmten Gründen hinzunehmen ist oder nicht beseitigt werden kann. Grundsätzlich ist es aber möglich, dass die Miete aufgrund von Baulärm in der Nachbarschaft gemindert wird.

Mietrecht: Prüfung von Betriebskostenabrechnungen

13. Januar 2017

Zum Jahresende erhalten Mieter die Abrechnung zu den Betriebskosten des Vorjahres. Mieter können in vielen Fällen jedoch nicht ohne Weiteres einschätzen, ob die Abrechnungen realistisch und rechtlich korrekt sind. Hier sind die Belege und Rechnungen zu prüfen, auf denen die Abrechnung letztlich beruht. Dabei können viele Fragen geklärt werden, etwa ob die zu verteilenden Gesamtkosten überhaupt angefallen sind oder ob die Art und Weise der Verteilung der Kosten angemessen und zulässig ist.

Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.