Rauchmelder: Der Spion im Schlafzimmer

Was würden Sie sagen, wenn man Ihnen einen universellen Technikträger in die Wohnung setzen würde, in den sie nicht hineinschauen dürfen, den Sie nicht selbst ein- oder ausschalten dürfen und der eine Stromversorgung für mehrere Jahre sowie eine Funkverbindung nach außen besitzt?

Klimaerziehung: Spionage-Rauchmelder erfassen Heiz- und Lüftungsverhalten

Das Immobilienunternehmen Vonovia will in seine Wohnungen Rauchmelder einbauen lassen, die die Mieter ausspionieren: Wie Bild berichtet, sollen die neuen Rauchmelder Daten aufzeichnen, die an den Immobilienverwalter Techem weitergeleitet werden.

Befristete Mietverträge – Kündigungsverzicht

Bekanntlich hat der Gesetzgeber den Abschluss befristeter Wohnraummietverträge stark eingeschränkt. Beschluss ist jetzt nur noch im Rahmen des §§ 575 BGB möglich.

Mietrecht: Was ist zu tun bei Lärmbelästigung?

An dem Spruch „my home is my castle“ (mein Zuhause ist mein Schloss) ist etwas dran, es entspricht unserer menschlichen Natur. Wir wollen etwas haben, wo wir unbehelligt sind von den Einflüssen von außen. Natürlich kann man sich nicht gänzlich von der Außenwelt abschotten. Es gibt aber leider oft Situationen, in denen durch Lärm die mit Qualität deutlich gemindert wird. Betroffene Mieter kommen dann zu uns und bitten um Hilfe.

Erste Hilfe ist zunächst, den Mandanten in dieser Situation aufzuklären.

Will der Mieter die Miete mindern, muss er die Situation beanstanden und diese auch beweisen können. Behauptungen ins Blaue hinein reichen nicht. Ein Lärmprotokoll kann helfen, die Situation zu dokumentieren. Ich denke, ein Lärmprotokoll ist absolut notwendig. Zugleich dient ein Lärmprotokoll aber auch dazu, die eigene Einschätzung der Gegebenheiten über einen längeren Zeitraum zu prüfen.

Eine Mietminderung wegen Lärm setzt voraus, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist. Die Einschätzung richtet sich aber nicht unbedingt danach, ob bestimmte Dezibel- oder Phonwerte eingehalten sind. Das ist natürlich sehr schwer nachzuweisen. Diese sind allenfalls Orientierungswerte dafür, inwieweit der Mieter in seiner Ruhe unzumutbar beeinträchtigt ist.

Neues aus dem Mietrecht

Unsere Mandantin hatte von der Vermieterin einen Mietvertrag gestellt bekommen. In § 9 Abs. 2 fand sich folgende Formularklausel:

㤠9 (2) lautet in dem Mietvertrag:

Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn-und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen aller 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.

Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählen Malerfachgeschäftes ermittelt.“

Es stellte sich nunmehr die Frage, ob die Mandantin bei Auszug vorrichten musste.

Es gab aber zwei Unwirksamkeitsgründe, die wir Ihnen durch nachfolgende Zitierung der Leitsätze von zwei Bundesgerichtshofentscheidungen auch belegen.

Bundesgerichtshof Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13 – LG Hannover AG Hannover

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 RN. 14 ff.).

Warum ist Wohneigentum in Deutschland am niedrigsten in Europa? (Video)

Auf PINEWS http://www.pi-news.net erschien am 15.4.2020 unter der obigen Überschrift ein Artikel und damit verbunden ein Video. Ich habe Ihnen dieses unten eingestellt. Antworten gibt Prof. Stefan Kofner, Professor für Wohnungswirtschaft. Er thematisiert die Frage, warum in Deutschland überhaupt nur 44 % der Menschen über Wohnungseigentum verfügen, das ist die niedrigste Wohneigentumsquote in ganz Europa.

Mietrecht: Keine großen Hürden für die Erstellung von Nebenkostenkostenabrechnungen

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29.02.2020 zum Aktenzeichen VIII ZR 244/18 ist eine Betriebskostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Eine Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels ist laut BGH nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ sei aus sich heraus verständlich und müsse daher grundsätzlich auch nicht weiter erläutert werden. Dies gelte selbst dann nicht, wenn die Vermieterin – wie im entschiedenen Fall – verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt hat, nämlich bei einigen Nebenkostenpositionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, und bei anderen Positionen lediglich die Fläche einzelner Gebäude.

Mietrecht: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Wir knüpfen hier an einen Artikel auf unserer Netzseite vom 26.11.2019 an.
In dem nunmehr erstinstanzlich gerade abgeschlossenen Mietrechtsstreit vor dem Amtsgericht vertraten wir zwei Mieter, denen gegenüber, die Miete bis an die oberste Grenze der maßgeblichen Mietpreisspanne innerhalb des geltenden qualifizierten Mietspiegels angehoben worden ist, obwohl nach der Bewertung der Wohnwertmerkmale die Wohnung nur an der untersten Grenze diese Spanne anzusiedeln gewesen war.

Der Vermieter begründete die Mieterhöhung – unter Zugrundelegung einer auf dessen Basis ermittelten Punktezahl von 56- mit dem betreffenden qualifizierten Mietspiegel der Stadt, die sich aus diesem für die streitgegenständliche Baujahresklasse, die Wohnungsgröße und der Kategorie von „55 bis 63 Punkte“ ergebende Mietpreispanne zwischen 4,26 € bis 6,15 €.

Mietrecht: Keine Geldentschädigung für Mieter wegen heimlich installierter Kameras bei bloßer Überwachung des Außenbereichs der Wohnung und Vorliegen eines Unterlassungstitels

Nach dem Beschluss des Landgerichts Berlin vom 02.10.2019 zum Aktenzeichen 65 S 1/19 liegt in der heimlichen Installation von Kameras ein schwerer Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieter vor. Eine Geldentschädigung rechtfertigt dies aber dann nicht, wenn lediglich der Außenbereich der Wohnung überwacht wird und der Mieter gegen den Vermieter einen Unterlassungstitel erwirkt hat. In diesem Fall bleibt die Persönlichkeitsrechtsverletzung nicht sanktionslos.

In dem zugrunde liegenden Fall klagte ein Wohnungsmieter in Berlin im Jahr 2017 gegen seine Vermieter auf Zahlung einer Geldentschädigung in Höhe von mindestens 601 €. Hintergrund dessen war, dass die Vermieter heimlich Videokameras im Innenbereich des Hauseingangs und im ersten Innenhof des Mietobjekts installiert hatten. Der Mieter hatte bereits einen Unterlassungstitel erwirkt, woraufhin die Kameras wieder demontiert wurden. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Mietrecht: Wirksame Mieterhöhung bei Zustimmung des Mieters trotz Fehler im Mieterhöhungsverlangen

Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung zu, kommt eine wirksame Vereinbarung über die Mieterhöhung zustande. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft ist. Gleiches gilt, wenn die Berechnung der neuen Miete auf einer unrichtigen zu großen Wohnfläche beruht und die Miete auch aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche hätte verlangt werden können. In diesem Fall ist dem Mieter das Festhalten an der Vereinbarung zuzumuten. So entschied der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 11.12.2019 (VIII ZR 234/18).

In dem hier entschiedenen Fall mietete der Kläger von den Beklagten eine Wohnung. Die Wohnungsgröße war im Mietvertrag nicht angegeben. Die Beklagten schickten dem Kläger ab dem Jahr 2007 alle zwei Jahre ein Mieterhöhungsverlangen entsprechend dem Mietspiegel der Stadt. Dabei gingen die Beklagten von einer Wohnfläche von 113,66 qm aus. Tatsächlich war die Wohnung des Klägers jedoch nur 102,11 qm groß.

Über die Größe seiner Wohnung machte sich der Kläger jedoch zunächst keine Gedanken.