Aktuelle Meldungen

Hier finden Sie Neuigkeiten zu unseren Schwerpunkten, Interessantes aus den unterschiedlichen Rechtsbereichen und private Meldungen.

Mietrecht: Betriebskosten Abrechnungsmaßstab

15. Januar 2019

Wir haben einen Fall auf dem Tisch liegen, in dem wir einen Mieter vertreten. Laut Mietvertrag bewohnt dieser Räumlichkeiten von ca. 52,80 qm. Auf dieser Grundlage wurden bis ins Jahr 2015 auch die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten bzw. die Grundkosten der Heiz-und Warmwasserabrechnung. Im Jahre 2016 fand eine Neuberechnung der Mietfläche durch den neuen Eigentümer/Vermieter statt, der zu einem Ergebnis von 54,80 qm führte. Auf dieser Grundlage wurde dann ab 2016 die Verteilung der gerade genannten Betriebskosten vorgenommen.

Für unseren Mandanten bedeutete dies auch deshalb für die Jahre 2016 und 2017 Betriebskostennachzahlungen von ca. 180,00 € bzw. 230,00 €.

Zum Abrechnungsmaßstab bei Betriebskosten findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch die Regelung des § 556 a BGB, die da lautet:

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mietrecht: Besser Vorsorge treffen als im Nachgang vom Inhalt des selbst verwendeten Formular-vertrages überrascht zu werden

18. Dezember 2018

Wir vertreten eine Vermieterin in einem Rechtsstreit, indem es nach Beendigung des Mietverhältnisses etwa um Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache geht. Nachdem der Mieter die Wohnung mehr schlecht als recht geräumt zurückgegeben hat und keine Schönheits-reparaturen durchgeführt wurden, meinte die Vermieterin, nachdem sie den Mieter zur Durchführung eine Frist gesetzt hatte und dieser dem nicht Folge leistete, dass die Kosten für die Beseitigung der entstandenen Schäden wie auch für die Durchführung der Schönheitsreparaturen von diesem zu erstatten wären. Ein Blick in dem von der Vermieterin verwendeten Mietvertrag ergab jedoch, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung bei Durchführung der Schönheitsreparaturen der Vermieter als Verpflichteter vermerkt worden ist. Unsere Mandantin wollte jedoch für die Zukunft eine für sie günstigere Vereinbarung und hat uns den von den zukünftigen Mietern zu unterschreibenden Mietvertrag zur Kontrolle vorgelegt.

Beim Abschluss eines Mietvertrages raten wir, soweit wir den Vermieter vertreten, dass der Vertrag in den einzelnen Punkten mit dem zukünftigen Mieter besprochen und damit ausgehandelt wird, so dass es erst gar nicht zum Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen und den hierfür für deren Wirksamkeit anzuwendenden strengeren Regelungen kommt.

Mietrecht: Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig möglich - Schonfristzahlung wirkt aber nur bei fristloser Kündigung

04. Dezember 2018

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von September 2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII 261/17 kann der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters sowohl fristlos und als auch ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Während der Mieter die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der offenstehenden Mieten ungeschehen machen kann, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam. Der Mieter verliert seine Wohnung, obwohl er alle Mietschulden beglichen hat.

Der Bundesgerichtshof bestätigt damit seine frühere Rechtsprechung und orientiert sich dabei am gesetzlichen Wortlaut. Der Mieter, der innerhalb der gesetzlichen Schonfrist all seine Schulden bezahlt hat, verliert trotzdem die Wohnung. Mit seiner Zahlung ist zwar die fristlose Kündigung gegenstandslos, die ordentliche Kündigung wegen der Pflichtverletzung Verzug mit Mietzahlungen bleibt wirksam und der Mieter muss ausziehen.

Mietrecht: Sind 6 Hasen zu viel in der Mietwohnung?

30. Oktober 2018

Wir vertreten ein älteres Rentnerehepaar, das sich durch Geruchsbelästigungen im Hausflur bzw. bei geöffnetem Fenster, welche von der unter ihnen befindlichen Wohnung ausgehen und auf die Haltung von 6 Hasen zurückzuführen ist, in ihrem Mietgebrauch beeinträchtigt fühlt. Die Frau hat zudem eine Lungenerkrankung, die bei Einatmen bestimmter Düfte zu Atembeschwerden führen. Man hat hier bereits die Miete um 5 % gemindert und den Vermieter aufgefordert, auf die Mietvertragspartei dahingehend einzuwirken, dass eine wahrnehmbare Außenwirkung der Kleintierhaltung vermieden wird.

Grundsätzlich ist die Kleintierhaltung erlaubnisfrei, da dies zum „Kernbereich der freien Entfaltungsmöglichkeit des Einzelnen“ zählt und darf nur bei entgegenstehenden Interessen eines anderen eingeschränkt werden. Die Kaninchen werden regelmäßig in einer Art und Weise gehalten, durch die Beeinträchtigungen ihrer näheren oder weiteren Umgebung ausgeschlossen sind. Das bedeutet, Nachbarn oder Mitbewohner werden nicht gestört und das Eigentum des Vermieters (die Mietwohnung) nicht beschädigt. Wichtig ist bei der Frage der Erlaubnis der Tierhaltung daher einzig die Schwelle, wann durch das jeweilige Tier Belästigungen, Störungen oder Substanzbeeinträchtigungen beim Eigentum auftreten können.

Mietrecht: Heute so morgen so im Interesse des Mandanten

23. Oktober 2018

Wir vertraten in einem Mietrechtsstreit ein Rentnerehepaar, dem zweimal fristlos hilfsweise zuletzt ordentlich das Mietverhältnis zum 30.11.2018 gekündigt worden ist. Der wichtige Grund für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wurde darauf gestützt, dass unsere Mandanten ihre vertraglich übernommenen Sorgfalts- und Instandhaltungspflichten nicht erfüllten und dadurch eine erhebliche Gefährdung der Mietsache eingetreten wäre. In dem vor dem Amtsgericht Chemnitz aus der 2. fristlosen hilfsweise ordentlichen Kündigung geführten Räumungsprozess verteidigten sich die Beklagten damit, dass ein Grund für eine fristlose hilfsweise ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorliegen würde. Während des Verfahrens entschlossen sich jedoch dann unsere Mandanten auf Anraten ihrer Ärztin in ein Objekt des betreuten Wohnens überzusiedeln, was während des laufenden Räumungsverfahrens und noch 3 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche Kündigung erfolgte. Die Vermieterin nahm daraufhin die Klage zurück.

Mietrecht: Ein cleverer Vermieter? Wenn dieser die Rechnung ohne den Gesetzgeber macht.

23. August 2018

Unserem Mandanten flatterte dieses Jahr für den Abrechnungszeitraum 2017 eine Betriebskostenabrechnung mit einer satten Nachzahlung ins Haus. Dies war vor allem dem Umstand geschuldet, dass der Vermieter, der wiederum einen Ablesedienst beauftragte, für das Jahr 2016 falsche, weil zu geringe, Ablesewerte der Wärmezähler zu Grunde legte. Dies führte für 2016 bei unserem Mandanten zu einer teilweisen Erstattung der geleisteten Vorauszahlungen. Dachte sich scheinbar der Vermieter, macht nichts, korrigieren wir die Angelegenheit und lassen den Mieter dann in 2017 das für 2016 nicht Abgerechnete mitbezahlen. Dies scheint vernünftig und wäre doch nur gerecht, schließlich ist der Verbrauch ja gegeben, nur eben nicht in 2016. Der Vermieter war selbst noch so frei und sich wahrscheinlich auch sicher, dass diese Gesprächigkeit kein Auswirkungen hat, dem Mieter auf Nachfrage mitzuteilen, dass bei der Ablesung für 2016 die Zähler in Ordnung gewesen seien, der Ableser jedoch nicht den richtigen Wert vor Ort abgelesen und vermerkt hätte. Die richtigen Verbrauchsdaten für 2016 und für 2017 waren nicht mehr zu ermitteln.

Es steht dem Mieter selbstverständlich frei, die Vorgehensweise des Vermieters zu akzeptieren. Er war damit jedoch nicht einverstanden und wandte sich an unsere Kanzlei.

Mietrecht: Wer muss über die Betriebskosten abrechnen bei Eigentümerwechsel?

21. Juni 2018

Wir haben in der Vergangenheit die Vertretung eines Mieters übernommen, der für 2 Jahre von der Hausverwaltung des Eigentümers/Vermieters jeweils eine Betriebskosten-abrechnung für jedes Jahr erfolglos angemahnt hat. Der Mieter ist ursprünglich davon ausgegangen, dass er es immer noch mit der im Mietvertrag genannten Vertragspartei auf Vermieterseite zu tun hat. Später musste er jedoch feststellen, dass der Eigentümer wechselte und sich hierbei Alteigentümer und Neueigentümer bzw. die für den Neueigentümer auftretende Hausverwaltung die Vornahme der Betriebskostenabrechnungen hinausschoben mit der Begründung fehlender Unterlagen bzw. Zuständigkeit.

In seiner Entscheidung vom 14.09.2000 zum Aktenzeichen III ZR 211/99, die noch heute Gültigkeit hat, wurde vom Bundesgerichtshof, dem höchsten Zivilgericht in Deutschland, bei Eigentümerwechsel während eines Abrechnungszeitraumes nach folgenden Grundsätzen befunden:

Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, so muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Noch Zahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen.

Mietrecht: 8 auf einen Streich?

19. April 2018

Anfang des Jahres kam eine junge Frau mit einer Betriebskostenabrechnung, erstellt kurz vor Ende der Abrechnungsfrist Ende Dezember 2017, zu uns, die ein Guthaben von fast einer Monatsmiete auswies. Dies sollte eigentlich ein Grund zur Freude sein, da in Zeiten steigender Mietpreise auch die Nebenmiete nicht verschont bleibt und regelmäßig mit Nachzahlungen zu rechnen ist.

Die Mandantin erhielt jedoch Anfang des Jahres 2018 ein Schreiben des Vermieters, dass sich die mit der Verwaltung des Objektes betraute Firma bezüglich der Betriebskostenabrechnung geirrt habe, eine Auszahlung des Guthabens deshalb nicht erfolgen könne und eine korrigierte Abrechnung noch nachgereicht werde.
Wahrscheinlich war der Vermieter auch deshalb überrascht, weil es nach Angaben der Mandantin noch 7 weitere Mietvertragsparteien aus dem Hause mit entsprechendem Guthaben betraf, es aber einzig unsere Mandantin bisher war, die den Weg zu einem Rechtsanwalt eingeschlagen hat und nachfragte, ob das Vorgehen des Vermieters zutreffend sei.

Unter Verweis auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12.01.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 296/09 konnten wir der jungen Frau mitteilen, dass eine Nebenkostenabrechnung zwar kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt, einer 2. (korrigierten) Nebenkostenabrechnung jedoch die rechtliche Verbindlichkeit vom Bundesgerichtshof verweigert wird, soweit diese nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellt worden ist.

Mietrecht: Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen in Wohnraummietverhältnissen

20. März 2018

Regelmäßiger Streitpunkt in Mietverhältnissen sind die alljährlichen Betriebskostenabrechnungen. Die Mieter durchschauen in vielen Fällen weder die Abrechnung geschweige denn die vom Vermieter auf Verlangen auszuhändigenden Belege.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 07.02.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 189/17 mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung von Belegeinsicht in Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen im Falle einer Nachforderung des Vermieters beschäftigt. Nach der höchsten zivilgerichtlichen Instanz muss nicht der Mieter darlegen, warum eine Abrechnung falsch ist, sondern der Vermieter trägt für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten die Darlegungs- und Beweislast. Außerdem muss der Vermieter seinem Mieter immer die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen ermöglichen, damit der Mieter diese vernünftig überprüfen kann. Dazu gehörten nach Ansicht des Bundesgerichtshofes in dem zu entscheidenden Fall auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjektes hinsichtlich der Heizkosten.

Mietrecht: Unwirksame Klausel bzgl. Schönheitsreparaturen

19. Juni 2017

Unser Mandant hatte die Absicht, als Mieter den bestehenden Wohnungsmietvertrag zu kündigen. Dabei stellte sich auch die Frage, welche Schönheitsreparaturen durch ihn zu leisten waren. Im Mietvertrag aus 2001 war die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt worden. Jedoch hat sich seither die Rechtsprechung stark zu Gunsten der Mieter geändert.

Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.