Mietrecht: Zustimmung zur Mieterhöhung bis in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete
In dem Anfang letzten Jahres vom Bundesgerichtshof behandelten Fall zum Aktenzeichen VIII ZB 74/16 konnte der Vermieter anscheinend sein Glück nicht fassen, als nach einer Erhöhung der Miete um 47,00 € auf 432,00 € inklusive Betriebskostenvorauszahlung, der Mieter den erhöhten Mietzins sofort bezahlte. Den mit dem Erhöhungsverlangen vom Vermieter dem Mieter zugesandten Zustimmungsvordruck freilich hat der Mieter trotz Erinnerung nicht unterschrieben zurückgesandt. Die erhöhte Miete wurde von ihm dennoch an den beiden darauffolgenden Monaten gezahlt. Trotzdem erhob der Vermieter danach noch Klage gegen den Mieter auf die Zustimmung zur Mieterhöhung.
Der Bundesgerichtshof stellte in seiner Entscheidung fest, dass Vermieter keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung bis in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben. Die Zustimmung zur Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten, das heißt Zahlung der geforderten Mieterhöhung, reicht völlig aus.
Nach der gesetzlichen Regelung des § 558 b Absatz 1 BGB werden Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Stimmt der nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Mieter-Überlegungsfrist Klage vor dem Amtsgericht auf Zustimmung erheben, wenn er seine Mieterhöhung durchsetzen will (§ 558 b Absatz 2 BGB).
Der Mieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sowohl ausdrücklich schriftlich, mündlich als auch konkludent durch Zahlung der Mieterhöhung erteilen. Normale Schriftformklauseln in Mietverträgen würden an dem Ergebnis nichts ändern, da ihnen rein deklaratorischer – beweiserleichternder – Charakter zukomme. Die Einhaltung der deklaratorischen Schriftform sei aber nicht Gültigkeitsvoraussetzung eines von ihr erfassten Rechtsgeschäfts, wie der hier streitigen Zustimmung.
In der zweimaligen vorbehaltlosen Zahlung der geforderten neuen Miete liegt eine Zustimmung durch schlüssiges Verhalten. Für die Bewertung des Verhaltens des Mieters als schlüssige Zustimmung kommt es nicht darauf an, ob er seinen Dauerauftrag entsprechend geändert oder die erhöhte Miete im Wege einer jeweils zum Fälligkeitstermin veranlassten Überweisung entrichtet hat. Denn in beiden Fällen ist ein Tätigwerden des Mieters erforderlich, das wiederum bei Fehlen eines Rückforderungsvorbehalts tragfähige Rückschlüsse auf seine Willensrichtung zulässt.
Wer vorbehaltlos die erhöhte Miete zahlt, hat der Mieterhöhung konkludent zugestimmt. Einer ausdrücklichen Zustimmungserklärung und sei es ersetzt durch Richterspruch bedarf es nicht und ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes auch nicht gerichtlich durchsetzbar.
Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.
Mietrecht: Zustimmung zur Mieterhöhung bis in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete
In dem Anfang letzten Jahres vom Bundesgerichtshof behandelten Fall zum Aktenzeichen VIII ZB 74/16 konnte der Vermieter anscheinend sein Glück nicht fassen, als nach einer Erhöhung der Miete um 47,00 € auf 432,00 € inklusive Betriebskostenvorauszahlung, der Mieter den erhöhten Mietzins sofort bezahlte. Den mit dem Erhöhungsverlangen vom Vermieter dem Mieter zugesandten Zustimmungsvordruck freilich hat der Mieter trotz Erinnerung nicht unterschrieben zurückgesandt. Die erhöhte Miete wurde von ihm dennoch an den beiden darauffolgenden Monaten gezahlt. Trotzdem erhob der Vermieter danach noch Klage gegen den Mieter auf die Zustimmung zur Mieterhöhung.
Der Bundesgerichtshof stellte in seiner Entscheidung fest, dass Vermieter keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung bis in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben. Die Zustimmung zur Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten, das heißt Zahlung der geforderten Mieterhöhung, reicht völlig aus.
Nach der gesetzlichen Regelung des § 558 b Absatz 1 BGB werden Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Stimmt der nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Mieter-Überlegungsfrist Klage vor dem Amtsgericht auf Zustimmung erheben, wenn er seine Mieterhöhung durchsetzen will (§ 558 b Absatz 2 BGB).
Der Mieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sowohl ausdrücklich schriftlich, mündlich als auch konkludent durch Zahlung der Mieterhöhung erteilen. Normale Schriftformklauseln in Mietverträgen würden an dem Ergebnis nichts ändern, da ihnen rein deklaratorischer – beweiserleichternder – Charakter zukomme. Die Einhaltung der deklaratorischen Schriftform sei aber nicht Gültigkeitsvoraussetzung eines von ihr erfassten Rechtsgeschäfts, wie der hier streitigen Zustimmung.
In der zweimaligen vorbehaltlosen Zahlung der geforderten neuen Miete liegt eine Zustimmung durch schlüssiges Verhalten. Für die Bewertung des Verhaltens des Mieters als schlüssige Zustimmung kommt es nicht darauf an, ob er seinen Dauerauftrag entsprechend geändert oder die erhöhte Miete im Wege einer jeweils zum Fälligkeitstermin veranlassten Überweisung entrichtet hat. Denn in beiden Fällen ist ein Tätigwerden des Mieters erforderlich, das wiederum bei Fehlen eines Rückforderungsvorbehalts tragfähige Rückschlüsse auf seine Willensrichtung zulässt.
Wer vorbehaltlos die erhöhte Miete zahlt, hat der Mieterhöhung konkludent zugestimmt. Einer ausdrücklichen Zustimmungserklärung und sei es ersetzt durch Richterspruch bedarf es nicht und ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes auch nicht gerichtlich durchsetzbar.
Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt
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