Mietrecht: Die Berechnung der Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung erfolgt grundsätzlich anhand der vereinbarten Miete. Eine Mietminderung bleibt selbst dann außer Ansatz, wenn ein nicht behebbarer Mangel der Grund hierfür ist.
In dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17.04.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 33/18 lautet der 1. Leitsatz:
Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 € monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 €, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 € einverstanden. Er meint, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Diese Meinung teilte das höchste deutsche Zivilgericht nicht.
Die Kappungsgrenze soll eine zu starke Steigerung von Mieten verhindern, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, und so die betroffenen Mieter schützen. Allein die Begrenzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gewährt Mietern in solchen Fällen keinen hinreichenden Schutz. Die Kappungsgrenze ist daher eine zweite, selbstständig einzuhaltende Obergrenze für Mieterhöhungen und dient dem Schutz des Mieters in wirtschaftlicher Hinsicht. Dieser Schutz vor einem zu raschen Anstieg seiner Zahlungspflichten orientiert sich jedoch an der Miete, zu deren Zahlung sich der Mieter vertraglich verpflichtet hat. Zur Tragung dieser anfänglichen bzw. während des laufenden Mietverhältnisses vereinbarten Miete hat sich der Mieter eigenständig entschieden und für sich als wirtschaftlich tragfähig angesehen. Hieran bemisst sich sein Schutz vor einer finanziellen Überforderung im Rahmen der jeweiligen Mietsteigerung.
Die Wohnflächenabweichung wird bei der weiteren Grenze der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Die Größe der Wohnung ist nach der tatsächlichen und nicht nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu berechnen. Somit wird an dieser Stelle den schutzwürdigen Belangen des Mieters Rechnung getragen und vermieden, dass dieser eine im Verhältnis zur Wohnfläche überhöhte Miete zahlt.
Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.
Mietrecht: Die Berechnung der Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung erfolgt grundsätzlich anhand der vereinbarten Miete. Eine Mietminderung bleibt selbst dann außer Ansatz, wenn ein nicht behebbarer Mangel der Grund hierfür ist.
In dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17.04.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 33/18 lautet der 1. Leitsatz:
Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 € monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 €, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 € einverstanden. Er meint, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Diese Meinung teilte das höchste deutsche Zivilgericht nicht.
Die Kappungsgrenze soll eine zu starke Steigerung von Mieten verhindern, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, und so die betroffenen Mieter schützen. Allein die Begrenzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gewährt Mietern in solchen Fällen keinen hinreichenden Schutz. Die Kappungsgrenze ist daher eine zweite, selbstständig einzuhaltende Obergrenze für Mieterhöhungen und dient dem Schutz des Mieters in wirtschaftlicher Hinsicht. Dieser Schutz vor einem zu raschen Anstieg seiner Zahlungspflichten orientiert sich jedoch an der Miete, zu deren Zahlung sich der Mieter vertraglich verpflichtet hat. Zur Tragung dieser anfänglichen bzw. während des laufenden Mietverhältnisses vereinbarten Miete hat sich der Mieter eigenständig entschieden und für sich als wirtschaftlich tragfähig angesehen. Hieran bemisst sich sein Schutz vor einer finanziellen Überforderung im Rahmen der jeweiligen Mietsteigerung.
Die Wohnflächenabweichung wird bei der weiteren Grenze der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Die Größe der Wohnung ist nach der tatsächlichen und nicht nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu berechnen. Somit wird an dieser Stelle den schutzwürdigen Belangen des Mieters Rechnung getragen und vermieden, dass dieser eine im Verhältnis zur Wohnfläche überhöhte Miete zahlt.
Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt
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