Aktuelle Meldungen

Hier finden Sie Neuigkeiten zu unseren Schwerpunkten, Interessantes aus den unterschiedlichen Rechtsbereichen und private Meldungen.

Mietrecht: Mieterhöhung nach Modernisierung

16. April 2019

Die durch einen Wohnraummietvertrag verbundenen Parteien stritten zuletzt vor dem Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 65 S 105/18 über die Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung.

Der Mieterhöhung gingen energetische Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555 b Nr. 1 BGB voraus.

Gegen die formal ordnungsgemäße und rechnerisch zutreffende Mieterhöhungserklärung wendete der Mieter ein, dass nach Abzug der Miete nur ein Betrag von 626,46 € monatlich zum Leben verbliebe. Eine Modernisierungsmaßnahme ist nach § 555 d Absatz 2 BGB nicht zu dulden, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.

Nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 17.10.2018 muss dem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, welches es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten. Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass diese Voraussetzung nicht mehr gegeben ist, ohne dass etwa erst mit Unterschreiten des steuerlichen Existenzminimums die Zumutbarkeit für die Mieterhöhung erreicht würde. Zur Verbesserung seiner Einkommenssituation ist der Mieter nicht verpflichtet Teile der Wohnung unter zu vermieten, auch eine Altersvorsorge als einzusetzendes Vermögen ist nicht zu berücksichtigen.

Mietrecht: Schützt ein hohes Lebensalter vor einer Eigenbedarfskündigung?

09. April 2019

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 12.03.2019 zum Aktenzeichen 67 S 345/18 reicht ein hohes Lebensalter allein schon aus, um nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen zu können. Eine genaue Altersgrenze zog das Gericht jedoch nicht.
In dem entschiedenen Fall verlangt die Vermieterin einer Wohnung von den 87- und 84-jährigen Mietern die Räumung. Im Jahr 2015 hatte die Vermieterin eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt. Das Mietverhältnis besteht seit 1997. Die beiden Mieter haben der Kündigung widersprochen. Sie verwiesen auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum beschränkten finanziellen Mittel.

Das erkennende Landgericht weist als Berufungsinstanz wie bereits das Amtsgericht Berlin-Mitte die Räumungsklage ab und spricht den Mietern einen Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Es lässt sogar offen, ob die behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich bestehen. Für Mieter hohen Alters begründe allein schon der Verlust der Wohnung eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB – unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen. Die Vorschrift sei mit Blick auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG (Garantie der Menschenwürde) und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen.

Mietrecht: Was hat der Mieter bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung zu zahlen?

02. April 2019

In einer Anfang 2017 getroffenen Entscheidung ging das höchste Zivilgericht des Bundes der Frage nach, was der Mieter bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung zu zahlen habe.

Die Nutzungsentschädigung, die ein nach Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleibender Mieter zahlen muss, bemisst sich nach der Miete, die der Vermieter bei einem neuen Mietvertrag erzielen könnte (Marktmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist hier nicht maßgeblich.

Die Vermieter können wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 1 BGB die von den Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen.
Die ortsübliche Miete bemisst sich hierbei anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete). Nicht maßgeblich ist hingegen die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB, die aus den in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten ermittelt wird. Der vierjährige Bezugszeitraum ist auch dann nicht maßgeblich für die Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Mietsache nicht neu vermieten, sondern wie im Fall der hier erklärten Eigenbedarfskündigung selbst nutzen will.

Mietrecht: Zustimmung zur Mieterhöhung bis in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete

26. März 2019

In dem Anfang letzten Jahres vom Bundesgerichtshof behandelten Fall zum Aktenzeichen VIII ZB 74/16 konnte der Vermieter anscheinend sein Glück nicht fassen, als nach einer Erhöhung der Miete um 47,00 € auf 432,00 € inklusive Betriebskostenvorauszahlung, der Mieter den erhöhten Mietzins sofort bezahlte. Den mit dem Erhöhungsverlangen vom Vermieter dem Mieter zugesandten Zustimmungsvordruck freilich hat der Mieter trotz Erinnerung nicht unterschrieben zurückgesandt. Die erhöhte Miete wurde von ihm dennoch an den beiden darauffolgenden Monaten gezahlt. Trotzdem erhob der Vermieter danach noch Klage gegen den Mieter auf die Zustimmung zur Mieterhöhung.

Der Bundesgerichtshof stellte in seiner Entscheidung fest, dass Vermieter keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung bis in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben. Die Zustimmung zur Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten, das heißt Zahlung der geforderten Mieterhöhung, reicht völlig aus.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 558 b Absatz 1 BGB werden Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Stimmt der nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Mieter-Überlegungsfrist Klage vor dem Amtsgericht auf Zustimmung erheben, wenn er seine Mieterhöhung durchsetzen will (§ 558 b Absatz 2 BGB).

Mietrecht: Schadensersatz wegen Beschädigung Mietsache

19. März 2019

Der Bundesgerichtshof hat im letzten Jahr in dem Verfahren zum Aktenzeichen VIII ZR 157/17 entschieden, dass Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, dieser nach § 280 Abs. 1, §241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen hat. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

Im konkreten Fall war der Beklagte von 2004 bis Mitte Januar 2012 Mieter einer dem Kläger gehörenden Wohnung. Deren Rückgabe erfolgte am 25. Februar 2012. Wegen verschiedener Schäden in der zurückgegebenen Wohnung beantragte der Kläger Mitte März 2012 die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens und begehrte nach dessen Abschluss von dem Beklagten Schadensersatz. Eine Frist zur Beseitigung etwaiger Mängel hatte er ihm zuvor nicht gesetzt. Im Revisionsverfahren ist noch ein vom Berufungsgericht gegen den Beklagten zuerkannter Schadensersatz in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen im Streit.

Mietrecht: Abänderung der Verjährungsfristen für Ersatzansprüche des Vermieters

12. März 2019

Regelmäßig sind wir mit Fällen konfrontiert bei denen es nach Beendigung des Mietverhältnisses entweder um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache einschließlich unterlassener bzw. mangelhaft durchgeführter vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen gegen den Mieter bzw. umgekehrt um Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung geht. Für derartige Ansprüche gilt gemäß § 548 BGB eine gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten. Hier ist nach Rückgabe der Mietsache, gleich von welcher Seite aus noch Ansprüche geltend gemacht werden sollen, immer Eile geboten, damit diese wegen der kurzen Verjährung mit Versäumung der Frist durch eine dauerhafte Einrede nicht mehr durchsetzbar sind.

Diese kurze Verjährungsfrist darf auch nicht in einem Formularmietvertrag verlängert werden. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil zum Aktenzeichen VIII ZR 13/17 Ende 2017 einmal entschieden. Danach ist eine Formularvertragsklausel unwirksam, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters von sechs auf zwölf Monate verlängert worden ist und der Beginn der Verjährungsfrist auf das Ende des Mietverhältnisses festgelegt wurde. Die gesetzliche sechsmonatige Verjährungsfrist hilft letztlich Mietern und Vermietern gleichermaßen, weil hierdurch möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache abgeklärt werden muss, ob Ersatzansprüche des Vermieters bzw. Ansprüche des Mieters bestehen oder nicht.

Mietrecht: Keine Mietminderung und keine Sanierungspflicht bei drohenden Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

05. März 2019

Mit großer Regelmäßigkeit trifft den Rechtsanwalt, zumal wenn er mietrechtliche Mandate zu bearbeiten hat, das Thema Schimmel. Ist der Vermieter bzw. die Bausubstanz schuld oder lüftet der Mieter nicht richtig.

Der Bundesgerichtshof hatte sich Ende 2018 in zwei Fällen mit der Frage zu beschäftigen, ob Mieter zu einer Mietminderung wegen der „Gefahr von Schimmelpilzbildung“ berechtigt sind. In beiden Verfahren handelte es sich bei den Klägern jeweils um Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet worden sind. Die Mieter begehrten dabei etwa wegen der „Gefahr von Schimmelpilzbildung“ in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

Während die Vorinstanzen dem Begehren der Kläger stattgaben, beurteilt der Bundesgerichtshof die Lage in seinen Entscheidungen zu den Aktenzeichen VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 anders.

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Mietrecht: Wenn Mietparteien auseinandergehen

19. Februar 2019

Wir vertreten vor dem zuständigen Amtsgericht eine Mieterin, die aus einem beendeten Mietverhältnis die Kaution sowie überzahlte Miete zurückfordert. Der Vermieter versucht mit verschiedenen Gegenforderungen etwa auf Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache sowie Schadensersatzansprüchen wegen Schäden an der Mietsache die Forderungen unserer Mandantin zum Erlöschen zu bringen. Die Mietsache wurde am 30.09.2014 zurückgegeben, wobei unsere Mandantin im Besitz eines Schlüssels zur Durchführung von kleineren Schönheitsreparaturen geblieben ist. Diesen wiederum hat sie am 10.10.2014 an den Verwalter ausgehändigt. Das war ein Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme vor dem zuständigen Amtsgericht. Der Vermieter hat in seinen Schriftsätzen immer behaupten lassen, dass alle Schlüssel im Besitz der Mieterin geblieben seien, was sich als unzutreffend in der Beweisaufnahme herausgestellt hat. Erstmalig mit Schreiben vom 11.05.2015 hat der Vermieter gegen die Ansprüche unserer Mandantin mit seinen vermeintlichen Forderungen etwa auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz aufgerechnet.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht bereits dem Grunde nach nicht. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache ist unabhängig von seinem Bestehen zumindest verjährt. Die Einrede der Verjährung wurde im Verfahren ausdrücklich erhoben.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB setzt ein Vorenthalten der Mietsache gegen den Willen des Vermieters voraus. Kein Vorenthalten im Sinne des § 546 a BGB liegt dann vor, wenn der Vermieter dem Mieter einen Schlüssel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überlässt.

Mietrecht: Mietminderung durch Mieter wegen benachbarter Großbaustelle

29. Januar 2019

Wir vertraten in diesem Monat in zwei unterschiedlichen Verfahren zwei Mieter, die die Miete aufgrund Baustellenlärms und Schmutzeinwirkungen über den Zeitraum der Bautätigkeit minderten. Es handelte sich dabei um unterschiedliche Wohn- und Baustellen. Der Vermieter war gleichzeitig der Bauherr. Unsere Mandanten konnten die Abläufe und den Umfang der Baumaßnahmen in ihrem unmittelbaren Umfeld und die damit verbundenen Einwirkungen auf die von ihnen gemietete Wohnung im Rahmen ihrer Möglichkeiten durch umfangreiche Bild- und Videodokumentation sowie der Existenz einer Vielzahl von zur Aussage bereiten Zeugen nachweisen. Konkrete Lärmprotokolle und Geräuschpegelmessungen wurden nicht erstellt bzw. vorgenommen. Die Gegenseite argumentierte in beiden Fällen damit, dass kein ausreichender Sachvortrag zur Begründung des Mietminderungsbegehrens vorlag. Man stellte sich etwa auf den Standpunkt, dass taggenaue Messungen durch geeichte Geräte und Aufzeichnungen des Lärmpegels womöglich noch differenziert nach Räumlichkeiten und Berechnung unterschiedlicher Minderungsquoten entsprechend der Nutzung der Räume für eine erfolgreiche Geltendmachung von Mietminderungsansprüche notwendig wäre. Unabhängig davon wären alle auf der Baustelle eingesetzten Maschinen entsprechend den lärmtechnischen Vorgaben zulässig. Mit derartigem Lärm muss in einer Großstadt und insbesondere in einem großen Wohngebiet gerechnet werden.

Mietrecht: Ein aufmerksamer Mieter

22. Januar 2019

Ein Mieter suchte zunächst unseren anwaltlichen Rat, in dessen genutzter Wohnung sich erste Anzeichen für eine zukünftige Schimmelbildung bemerkbar machten. Nach den Feststellungen des von ihm beauftragten Bausachverständigen auf Grund einer Ortsbesichtigung wurde im damaligen Kinderzimmer im Eckbereich eine Durchfeuchtung (Kondensatbildung) ermittelt, die ihre Ursachen in der Konstruktion als geometrische Wärmebrücke/Gebäudeecke und dem unzureichenden Wärme- und Feuchteschutz hat. Es wurde im Ortstermin zwar keine Verfärbungen/Schimmelbildungen augenscheinlich bemerkt, die Feuchtemessungen ergaben jedoch im Eckbereich Werte, die sich über dem vom Gutachter genannten Grenzwert von 75 % rF befanden, der die Schwelle zum Eintritt eines solchen Befalles darstellt. Ein ähnliches Bild zeigt sich außerdem im Eckbereich eines anderen Zimmers.

Aus unserer Sicht stellte dies bereits einen Mangel dar, der die Tauglichkeit der vom Mieter zu einem überdurchschnittlichen Preis angemieteten Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte.

Die Vermieter sind hier zunächst zur Beseitigung des Mangels verpflichtet, was nach den Vorschlägen des Gutachters durch zusätzliche Dämmung nach vorheriger Ermittlung des Wandaufbaus und das Anbringen eines weiteren Heizkörpers versucht werden sollte. Zu diesen Schritten waren die Vermieter bereit.

Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.