Aktuelle Meldungen

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Mietrecht: Der in der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden

11. Juni 2019

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 06.06.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 38/17 entschieden, dass der im Rahmen der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens auf den Mieter dann umgelegt werden kann, wenn der Mieter von der Versicherung im Schadensfall einen Nutzen hat.

Davon ausgehend sind die Prämien für eine isolierte Mietausfallversicherung, die vorrangig nur die finanziellen Interessen des Vermieters dient, keine umlagefähige Betriebskostenposition. Die Prämien für eine Gebäudeversicherung, die im Schadensfall auch den Mietausfall abdeckt, sind dagegen voll umlagefähig, und somit nicht um das in der Prämie enthaltene Mietausfallrisiko zu kürzen.

Begründet wird dies damit, dass der mitversicherte Mietausfall auch vom Betriebskostenverordnungsgeber anerkannter marktüblicher Bestandteil der Gebäudeversicherung ist und den leichtfertig einen Schaden verursachenden Mieter mitschützt, weil die Versicherung und nicht der Mieter einen schadensbedingten Mietausfall zu ersetzen hat. Der Mieter, der die Gebäudeversicherung mitfinanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zu Gute kommen. Er darf also vom Vermieter erwarten, für seine Zahlung eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.

Mietrecht: Rückgabe der Mietsache durch Schlüsselübergabe per Briefkasteneinwurf

04. Juni 2019

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon tatsächlich Kenntnis hat.

In dem vom Landgericht Krefeld zum Aktenzeichen 2 T 27/18 behandelten Fall haben die Mieter nach deren Behauptung das Mietobjekt schon einige Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt und die Schlüssel mit einer Bezeichnung der Wohnung und mit der Angabe ihres Namens in einen Briefkasten der Vermieterin geworfen. Die Vermieterin als Klägerin bestreitet dies. Ein solcher Brief sei in keinem ihrer Briefkästen aufgefunden worden. Wäre dies der Fall gewesen, hätte sie die Räumungsklage nicht erhoben.

Die Mieter konnten die Erfüllung ihrer Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB nicht beweisen. Zwar ist mit einer kommentarlosen Übersendung der Wohnungsschlüssel eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, wenn sich aus den Umständen keine gegenteiligen Anhaltspunkte ergeben (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006 – 10 U 46/06).

Zu Gunsten der Mieter konnte auch unterstellt werden, dass mit dem Zugang der Schlüssel der Besitz an dem Mietobjekt wieder auf die Klägerin übergegangen wäre. Die Klägerin verfügte nämlich selbst dann über den hierfür notwendigen Besitzwillen, wenn sie von dem Zugang der Schlüssel nichts wusste. Ihr natürlicher Besitzwille bezieht sich auf alle in ihrem Herrschaftsbereich befindlichen eigenen Gegenstände, ohne dass ein konkretes Bewusstsein hinsichtlich jedes einzelnen Gegenstandes (hier der Wohnung) vorhanden sein muss. Ohne die Annahme eines solchen Besitzwillens würde vorliegend nach der Besitzaufgabe durch die Mieter ein besitzloser Zustand entstehen, der den Interessen der Klägerin nicht entspricht.

Mietrecht: BGH erhöht Anforderungen an Sozialklausel

28. Mai 2019

Der Bundesgerichtshof hat am 22.05.2019 zu den Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17 entschieden, dass allein das hohe Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer nicht ohne weiteres zur Anwendung der Sozialklausel führen und eine Härte im Sinne des Gesetzes bilden können.

Beruft sich der Mieter auf schwerwiegende Erkrankungen und Gesundheitsgefahren, die mit einem Umzug verbunden wären, genügt das allein nicht, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen. In diesen Fällen muss von Amts wegen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, um zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet, wie sich diese auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch zu klären, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld bzw. durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Die Einzelfälle sind detailliert und in gebotener Tiefe zu prüfen. Eine schematische Prüfung verbiete sich!

Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Eigenbedarf und Härtegründen im Rahmen der so genannten Sozialklausel sind für Mieter unbefriedigend. Die Richter haben die Anforderungen an die Geltendmachung von Härtegründen erhöht. Wenn Mieter sich aufgrund ihres hohen Alters und schlechten Gesundheitszustandes gegen die Kündigung wehren und auf die Sozialklausel berufen, muss jetzt regelmäßig ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Damit steigen die Chancen für Vermieter, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen, deutlich.

Mietrecht: Was gilt bei Mischmietverhältnissen

21. Mai 2019

Welchen Bestimmungen unterfällt ein Mietverhältnis, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst?
Ein Mischmietverhältnis unterliegt insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiegt.

In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 09.07.2014 zum Aktenzeichen VIII ZR 376/13 haben die Richter des 8. Senats im Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung dabei kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks gesehen. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Mietrecht: Mieterhöhung nach Modernisierung

16. April 2019

Die durch einen Wohnraummietvertrag verbundenen Parteien stritten zuletzt vor dem Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 65 S 105/18 über die Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung.

Der Mieterhöhung gingen energetische Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555 b Nr. 1 BGB voraus.

Gegen die formal ordnungsgemäße und rechnerisch zutreffende Mieterhöhungserklärung wendete der Mieter ein, dass nach Abzug der Miete nur ein Betrag von 626,46 € monatlich zum Leben verbliebe. Eine Modernisierungsmaßnahme ist nach § 555 d Absatz 2 BGB nicht zu dulden, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.

Nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 17.10.2018 muss dem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, welches es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten. Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass diese Voraussetzung nicht mehr gegeben ist, ohne dass etwa erst mit Unterschreiten des steuerlichen Existenzminimums die Zumutbarkeit für die Mieterhöhung erreicht würde. Zur Verbesserung seiner Einkommenssituation ist der Mieter nicht verpflichtet Teile der Wohnung unter zu vermieten, auch eine Altersvorsorge als einzusetzendes Vermögen ist nicht zu berücksichtigen.

Mietrecht: Schützt ein hohes Lebensalter vor einer Eigenbedarfskündigung?

09. April 2019

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 12.03.2019 zum Aktenzeichen 67 S 345/18 reicht ein hohes Lebensalter allein schon aus, um nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen zu können. Eine genaue Altersgrenze zog das Gericht jedoch nicht.
In dem entschiedenen Fall verlangt die Vermieterin einer Wohnung von den 87- und 84-jährigen Mietern die Räumung. Im Jahr 2015 hatte die Vermieterin eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt. Das Mietverhältnis besteht seit 1997. Die beiden Mieter haben der Kündigung widersprochen. Sie verwiesen auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum beschränkten finanziellen Mittel.

Das erkennende Landgericht weist als Berufungsinstanz wie bereits das Amtsgericht Berlin-Mitte die Räumungsklage ab und spricht den Mietern einen Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Es lässt sogar offen, ob die behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich bestehen. Für Mieter hohen Alters begründe allein schon der Verlust der Wohnung eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB – unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen. Die Vorschrift sei mit Blick auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG (Garantie der Menschenwürde) und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen.

Mietrecht: Was hat der Mieter bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung zu zahlen?

02. April 2019

In einer Anfang 2017 getroffenen Entscheidung ging das höchste Zivilgericht des Bundes der Frage nach, was der Mieter bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung zu zahlen habe.

Die Nutzungsentschädigung, die ein nach Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleibender Mieter zahlen muss, bemisst sich nach der Miete, die der Vermieter bei einem neuen Mietvertrag erzielen könnte (Marktmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist hier nicht maßgeblich.

Die Vermieter können wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 1 BGB die von den Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen.
Die ortsübliche Miete bemisst sich hierbei anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete). Nicht maßgeblich ist hingegen die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB, die aus den in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten ermittelt wird. Der vierjährige Bezugszeitraum ist auch dann nicht maßgeblich für die Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Mietsache nicht neu vermieten, sondern wie im Fall der hier erklärten Eigenbedarfskündigung selbst nutzen will.

Mietrecht: Zustimmung zur Mieterhöhung bis in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete

26. März 2019

In dem Anfang letzten Jahres vom Bundesgerichtshof behandelten Fall zum Aktenzeichen VIII ZB 74/16 konnte der Vermieter anscheinend sein Glück nicht fassen, als nach einer Erhöhung der Miete um 47,00 € auf 432,00 € inklusive Betriebskostenvorauszahlung, der Mieter den erhöhten Mietzins sofort bezahlte. Den mit dem Erhöhungsverlangen vom Vermieter dem Mieter zugesandten Zustimmungsvordruck freilich hat der Mieter trotz Erinnerung nicht unterschrieben zurückgesandt. Die erhöhte Miete wurde von ihm dennoch an den beiden darauffolgenden Monaten gezahlt. Trotzdem erhob der Vermieter danach noch Klage gegen den Mieter auf die Zustimmung zur Mieterhöhung.

Der Bundesgerichtshof stellte in seiner Entscheidung fest, dass Vermieter keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung bis in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben. Die Zustimmung zur Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten, das heißt Zahlung der geforderten Mieterhöhung, reicht völlig aus.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 558 b Absatz 1 BGB werden Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Stimmt der nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Mieter-Überlegungsfrist Klage vor dem Amtsgericht auf Zustimmung erheben, wenn er seine Mieterhöhung durchsetzen will (§ 558 b Absatz 2 BGB).

Mietrecht: Schadensersatz wegen Beschädigung Mietsache

19. März 2019

Der Bundesgerichtshof hat im letzten Jahr in dem Verfahren zum Aktenzeichen VIII ZR 157/17 entschieden, dass Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, dieser nach § 280 Abs. 1, §241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen hat. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

Im konkreten Fall war der Beklagte von 2004 bis Mitte Januar 2012 Mieter einer dem Kläger gehörenden Wohnung. Deren Rückgabe erfolgte am 25. Februar 2012. Wegen verschiedener Schäden in der zurückgegebenen Wohnung beantragte der Kläger Mitte März 2012 die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens und begehrte nach dessen Abschluss von dem Beklagten Schadensersatz. Eine Frist zur Beseitigung etwaiger Mängel hatte er ihm zuvor nicht gesetzt. Im Revisionsverfahren ist noch ein vom Berufungsgericht gegen den Beklagten zuerkannter Schadensersatz in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen im Streit.

Mietrecht: Abänderung der Verjährungsfristen für Ersatzansprüche des Vermieters

12. März 2019

Regelmäßig sind wir mit Fällen konfrontiert bei denen es nach Beendigung des Mietverhältnisses entweder um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache einschließlich unterlassener bzw. mangelhaft durchgeführter vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen gegen den Mieter bzw. umgekehrt um Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung geht. Für derartige Ansprüche gilt gemäß § 548 BGB eine gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten. Hier ist nach Rückgabe der Mietsache, gleich von welcher Seite aus noch Ansprüche geltend gemacht werden sollen, immer Eile geboten, damit diese wegen der kurzen Verjährung mit Versäumung der Frist durch eine dauerhafte Einrede nicht mehr durchsetzbar sind.

Diese kurze Verjährungsfrist darf auch nicht in einem Formularmietvertrag verlängert werden. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil zum Aktenzeichen VIII ZR 13/17 Ende 2017 einmal entschieden. Danach ist eine Formularvertragsklausel unwirksam, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters von sechs auf zwölf Monate verlängert worden ist und der Beginn der Verjährungsfrist auf das Ende des Mietverhältnisses festgelegt wurde. Die gesetzliche sechsmonatige Verjährungsfrist hilft letztlich Mietern und Vermietern gleichermaßen, weil hierdurch möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache abgeklärt werden muss, ob Ersatzansprüche des Vermieters bzw. Ansprüche des Mieters bestehen oder nicht.

Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.