Aktuelle Meldungen

Hier finden Sie Neuigkeiten zu unseren Schwerpunkten, Interessantes aus den unterschiedlichen Rechtsbereichen und private Meldungen.

Mietrecht: Heranziehung des Mietspiegels einer Nachbargemeinde

03. Dezember 2019

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21.08.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 255/18 zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt, Stellung genommen.

In kleineren Gemeinden besteht in vielen Fällen kein Mietspiegel. Unter welchen Voraussetzungen kann ein für die Nachbargemeinde bestehender Mietspiegel zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete in der eigenen Gemeinde herangezogen werden? Ausgangspunkt ist die gesetzliche Regelung in § 558 a Abs. 4 S. 2 BGB: „Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, …, so kann auch ein anderer, insbesondere … ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“

Der Bundesgerichtshof hatte in dem genannten Urteil konkretere Vorgaben zur Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gemacht.

Es sei eine Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließende Gewichtung und Abwägung erforderlich.

Mietrecht: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter

26. November 2019

Im Zusammenhang mit einem laufenden Mietrechtsstreit vor dem zuständigen Amtsgericht, in dem wir zwei Mieter vertreten, denen gegenüber die Miete bis an die oberste Grenze der maßgeblichen Mietpreisspanne innerhalb des geltenden qualifizierten Mietspiegels angehoben worden ist, obwohl nach der Bewertung der Wohnwertmerkmale die Wohnung nur an der untersten Grenze diese Spanne anzusiedeln war, werden wir auf die Argumentation in der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29.02.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 346/10 zurückgreifen.

Zudem gibt es einen Richter am betreffenden Amtsgericht, der auf dem Standpunkt steht, wonach die in dem qualifizierten Mietspiegel angegebene Mietpreisspanne – in dem konkreten Fall zwischen 4,26 €-6,15 € – die ortsübliche Einzelvergleichsmiete darstellt und aus diesem Grund der Mieterhöhung der Vermieterseite bis zur Obergrenze einzig mit der Darlegung, dass man aufgrund des Punktesystems in diese Kategorie fällt, stattgeben würde.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zwar regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert, sondern diese ortsübliche Vergleichsmiete kann sich auch innerhalb einer gewissen Spanne bewegen. Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete.

Mietrecht: Unwirksame Modernisierungsmieterhöhung wegen vorsätzlichen und kollusiven Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

19. November 2019

Das Landgericht Berlin hat in seinem zum Aktenzeichen 67 S 342/18 geführten Verfahren einen ungewöhnlichen Fall zu entscheiden.

An einer Mietwohnung in Berlin wurden diverse Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Nachträglich stellte sich heraus, dass ein Teil der Arbeiten vom Bauunternehmen bewusst zu hoch abgerechnet worden sind. Das Bauunternehmen war dabei mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden. Der Geschäftsführer der Vermietungsgesellschaft war zugleich Geschäftsführer des Bauunternehmens. Die teilweise überhöhten Kosten wollte der Vermieter mittels einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen. Da sich der Mieter weigerte die Mieterhöhung hinzunehmen, erhob die Vermieterin Klage. Das Landgericht Berlin hatte als Berufungsinstanz die abschließende Entscheidung zu treffen.

Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf die erhöhte Miete zu. Die Mieterhöhungserklärung aufgrund der Modernisierungsarbeiten sei wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB unwirksam.

Mietrecht: Haben zwei Personen den Mietvertrag auf einer Vertragsseite abgeschlossen, müssen auch beide kündigen

05. November 2019

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist demzufolge eine Kündigung gegenüber dem Mieter von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete):

„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“

weder direkte noch analoge Anwendung.

Kündigt nur ein Vermieter, ist die Kündigung unwirksam. Daran ändert sich auch nichts, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung nur noch einer der beiden Vermieter Eigentümer der Wohnung ist. So entschied der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 09.01.2019 zum Aktenzeichen VIII ZB 26/17.

Mietvertragskündigung: Nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs

29. Oktober 2019

Das Amtsgericht Waiblingen hatte sich in seiner Entscheidung vom 15.01.2019 zum Aktenzeichen 9 C 1106/18 mit der Frage zu befassen, wie zu verfahren ist, wenn ein zunächst bestehender Eigenbedarf nach der Kündigung bzw. nach dem Auszug wegfällt und der Vermieter die Wohnung selbst nicht mehr bezieht? Muss er dann auch dem Mieter den durch den Umzug entstandenen Schaden ersetzen?

Hier war es dazu gekommen, dass die Vermieter tatsächlich nicht in die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung eingezogen war und der Mieter Schadensersatz in Höhe von circa 7.650 € geltend machte. Der Vermieter behauptete, dass die Gründe für den Eigenbedarf erst später weggefallen seien. Zunächst habe man geplant, dass die im Ausland lebende Vermieterin mit ihren dann schulpflichtigen Kindern nach Deutschland zurückkehre und die Wohnung selbst beziehe. Es sei dann aber ihr Lebensgefährte krank und pflegebedürftig geworden, so dass der Umzug nicht stattfinden konnte. Diese Behauptungen konnten oder wollten die Beklagte aber nicht belegen, obwohl sie dazu vom Gericht aufgefordert worden sind.

Fallen die Gründe für den Eigenbedarf später weg, obliegt dem Vermieter die sekundäre Darlegungslast hinsichtlich des nachträglichen Wegfalls.

Mietrecht: Härtefallabwägung bei einer Modernisierungsmieterhöhung

22. Oktober 2019

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 09.10.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 21/19 über die Rechtmäßigkeit einer Modernisierungsmieterhöhung zu befinden, gegen die der Mieter einwandte, dass sie für ihn eine finanzielle Härte darstellen würde.

Im konkreten Fall ließ die beklagte Vermieterin Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970er Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Die Wohnung wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Mieters angemietet. Der Mieter bezieht Arbeitslosengeld II.

Die Mieterhöhung ist gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der Bundesgerichtshof stellt zunächst fest, dass die Unangemessenheit einer Wohnungsgröße und damit der Ausschluss des Härteeinwands durch den Mieter nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden könne. Vielmehr komme es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung – für seine Bedürfnisse deutlich zu groß sei. Zutreffend wurde daher berücksichtigt, dass der Mieter bereits seit dem Jahr 1962 und somit rund 55 Jahren in der Wohnung lebe.

Mietrecht: Einwand des Rechtsmissbrauchs aufgrund widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters

01. Oktober 2019

In seiner Entscheidung vom 30.01.2019 zum Aktenzeichen 4 S 233/18 sprach das Landgericht Stuttgart eine Selbstverständlichkeit aus.

Ein Vermieter kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer vom Mieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung berufen, wenn der Vermieter selbst bereits zwei fristlose Kündigungen ausgesprochen hat und deswegen einen Räumungsprozess gegen den Mieter führt. Der Vermieter würde sich widersprüchlich verhalten, was den Einwand des Rechtsmissbrauchs begründet.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Juli 2016 sprach der Vermieter einer Wohnung gegenüber der Mieterin eine fristlose Kündigung aus. Es kam nachfolgend zu einem Räumungsprozess, in dem erkennbar wurde, dass die Kündigung wohl unwirksam ist. Der Vermieter sprach daraufhin im November 2017 eine erneute fristlose Kündigung aus. Nachdem der Prozess im Mai 2018 immer noch nicht beendet war, sprach schließlich die Mieterin selbst eine fristlose Kündigung aus und gab die Wohnung dem Vermieter zurück. Der Vermieter hielt nun seinerseits die fristlose Kündigung für unwirksam und bestand auf eine Mietzahlung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist im August 2018.

Mietrecht: Bei Gebrauchsspuren der Mietsache Schadensersatz für Vermieter?

17. September 2019

Das Landgericht Wiesbaden bestätigte mit Beschluss vom 28.05.19 zum Aktenzeichen 3 S 31/19 die Entscheidung des Amtsgerichts Wiesbaden, wonach ein Vermieter nach Beendigung eines Wohnungsmietverhältnisses keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter wegen gewöhnlicher Gebrauchsspuren der Wohnung hat.

Nach Beendigung des 14 Jahre dauernden Mietverhältnisses und nach dem Auszug des Mieters, machte der Vermieter mit seiner Klage Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen an der Mietwohnung geltend. Er trug in der Klageschrift vor, der in der Wohnung verlegte Laminatboden habe mehrere Einkerbungen aufgewiesen und der Teppichboden zahlreiche Verfärbungen. Hierbei handle es sich nicht um Gebrauchsspuren, sondern um ersatzfähige Beschädigungen. Die Lebensdauer solcher Bodenbeläge liege bei weit über 15 Jahre. Der Beklagte vertrat den Standpunkt bei den geltend gemachten Schäden an den Böden, handle es sich um Gebrauchsspuren, die nicht ersatzfähig seien.

Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Richter des Amtsgerichts Wiesbaden begründet sein Urteil damit, dass es sich bei dem verlegten Laminatboden um einen solchen von einfacher Qualität gehandelt habe. Die Einkerbungen im Boden stellten bei einem Laminatboden einfacher Qualität, nach 14 Jahren der Nutzung, gewöhnliche Abnutzungserscheinungen und keine ersatzfähigen Schäden dar. Es handle sich um gewöhnliche Verschleißerscheinungen. Die wirtschaftliche Lebensdauer eines einfachen Laminatbodens betrage nicht mehr als 14 Jahre. Dies sei der Zeitraum des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.

Mietrecht: Was kann der Vermieter bei Untervermietung verlangen?

10. September 2019

Soweit dem Mieter vom Vermieter im Mietvertrag nicht gestattet worden ist, Teile des Wohnraums an Dritte zu überlassen, hilft hier eventuell § 553 Absatz 1 BGB weiter. Im Wortlaut:

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Der Mieter trägt normalerweise die Darlegungslast und die Beweislast, dass bei ihm ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung im Sinne dieser Norm vorliegt. Dies findet sich etwa in einem Urteil des Landgericht Berlin vom 09.04.2015 zum Aktenzeichen 67 S 28/15 sowie einem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 03.10.1984 zum Aktenzeichen VIII ARZ 2/84. Ungeklärt ist die Frage geblieben, wie weit die Darlegungs- und Beweislast des Mieters geht.

Aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 11.04.2018 zum Aktenzeichen 66 S 275/17 ergibt sich, dass Mieter keine unnötigen Details offenbaren müssen. Dies gilt gerade im Hinblick auf vom Vermieter geforderte Beweise. Durch die Vorlage eines vollständigen Bescheides müssen sich Hartz-IV-Empfänger sehr weit offenbaren.

Mietrecht: Kautionsabrechnung

27. August 2019

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 24.07.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 141/17 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener Frist gegenüber dem Mieter zu erklären hat, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen den Mieter geltend macht. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet.

Hinsichtlich der Form der Abrechnung hat das höchste Zivilgericht der Bundesrepublik nunmehr weitergehend Stellung bezogen: Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgebe, könne die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen. So könne der Vermieter die Kaution dergestalt ausdrücklich abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichne und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstelle.

Auch könne die Abrechnung durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So sei es zum einen möglich, dass der Vermieter die zu Mietbeginn gewährte Barkaution mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen aufrechne.

Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.