Aktuelle Meldungen

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Mietrecht: Keine Geldentschädigung für Mieter wegen heimlich installierter Kameras bei bloßer Überwachung des Außenbereichs der Wohnung und Vorliegen eines Unterlassungstitels

25. Februar 2020

Nach dem Beschluss des Landgerichts Berlin vom 02.10.2019 zum Aktenzeichen 65 S 1/19 liegt in der heimlichen Installation von Kameras ein schwerer Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieter vor. Eine Geldentschädigung rechtfertigt dies aber dann nicht, wenn lediglich der Außenbereich der Wohnung überwacht wird und der Mieter gegen den Vermieter einen Unterlassungstitel erwirkt hat. In diesem Fall bleibt die Persönlichkeitsrechtsverletzung nicht sanktionslos.

In dem zugrunde liegenden Fall klagte ein Wohnungsmieter in Berlin im Jahr 2017 gegen seine Vermieter auf Zahlung einer Geldentschädigung in Höhe von mindestens 601 €. Hintergrund dessen war, dass die Vermieter heimlich Videokameras im Innenbereich des Hauseingangs und im ersten Innenhof des Mietobjekts installiert hatten. Der Mieter hatte bereits einen Unterlassungstitel erwirkt, woraufhin die Kameras wieder demontiert wurden. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Mietrecht: Wirksame Mieterhöhung bei Zustimmung des Mieters trotz Fehler im Mieterhöhungsverlangen

11. Februar 2020

Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung zu, kommt eine wirksame Vereinbarung über die Mieterhöhung zustande. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft ist. Gleiches gilt, wenn die Berechnung der neuen Miete auf einer unrichtigen zu großen Wohnfläche beruht und die Miete auch aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche hätte verlangt werden können. In diesem Fall ist dem Mieter das Festhalten an der Vereinbarung zuzumuten. So entschied der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 11.12.2019 (VIII ZR 234/18).

In dem hier entschiedenen Fall mietete der Kläger von den Beklagten eine Wohnung. Die Wohnungsgröße war im Mietvertrag nicht angegeben. Die Beklagten schickten dem Kläger ab dem Jahr 2007 alle zwei Jahre ein Mieterhöhungsverlangen entsprechend dem Mietspiegel der Stadt. Dabei gingen die Beklagten von einer Wohnfläche von 113,66 qm aus. Tatsächlich war die Wohnung des Klägers jedoch nur 102,11 qm groß.

Über die Größe seiner Wohnung machte sich der Kläger jedoch zunächst keine Gedanken.

Mietrecht: Recht zur Mietminderung bei vom Nachbargrundstück ausgehendem Lärm aufgrund eines Bauvorhabens des Vermieters

28. Januar 2020

Geht von einem Nachbargrundstück Lärm wegen eines Bauvorhabens des Vermieters aus, so steht den davon betroffenen Wohnungsmietern ein Recht zur Mietminderung zu. Dass das Bauvorhaben der Schaffung dringenden Wohnraums dient, spielt dabei keine Rolle. Dies hat das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 30.10.2019 zum Aktenzeichen- 65 S 99/19 -entschieden.
In dem behandelten Fall minderten die Mieter einer Wohnung in Berlin ihre Mietzahlungen für den Zeitraum von Mai bis Oktober 2018. Hintergrund dessen war, dass ihre Vermieterin auf einem Nachbargrundstück ein 8-geschossiges Wohnhaus auf einer Fläche von 8.000 qm errichten ließ und dadurch eine erhebliche Lärmbelästigung einherging. Die Vermieterin akzeptierte die Mietminderung nicht und erhob daher Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Mietrecht: Vermieter zum Einbau der Rauchwarnmelder auf eigene Kosten verpflichtet

14. Januar 2020

In einer Entscheidung des Amtsgerichts Coesfeld vom 05.09.2019 zum Aktenzeichen 4 C 171/19 wurde vom Gericht ein Anspruch auf Kostenersatz des Mieters gegenüber dem Vermieter für selbst beschaffte Rauchwarnmelder zuerkannt.

Beschafft sich ein Mieter selbst Rauchwarnmelder für seine Wohnung, so kann er die dadurch entstandenen Kosten vom Vermieter gemäß § 812 Abs. 1 BGB ersetzt verlangen. Denn der Vermieter ist verpflichtet, auf eigene Kosten Rauchwarnmelder zu installieren.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Wohnungsmieter selbst Rauchwarnmelder beschafft. Die dadurch entstandenen Kosten verlangte er von seiner Vermieterin ersetzt. Da sich diese weigerte dem nachzukommen, erhob der Mieter Klage.

Das Amtsgericht Coesfeld entschied zu Gunsten des Mieters. Ihm stehe nach § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Kostenerstattung zu. Die Vermieterin sei verpflichtet gewesen, die Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Da der Mieter dies selbst vorgenommen hat, sei die Vermieterin ohne Rechtsgrund bereichert worden. Die Kosten seien daher zu erstatten.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

Mietrecht: Kann der Mieter trotz Weiterbestehens des Mietvertrages von dem Voreigentümer die Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen, über die noch nicht abgerechnet worden ist, verlangen?

07. Januar 2020

Wir haben vor dem zuständigen Amtsgericht Chemnitz für einen Mieter im Jahre 2019 für die Jahre 2015 und 2016 die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Zeitraum verlangt, nachdem der ehemalige Vermieter trotz außergerichtlicher Aufforderung nicht über die Betriebskosten in diesen Jahren abgerechnet hat. Im Jahre 2017 hat dann ein Eigentümerwechsel stattgefunden.

Erstellt der Vermieter nicht fristgerecht eine Betriebskostenabrechnung, so kann der Mieter auch dann die Rückzahlung geleisteter Vorschüsse verlangen, wenn es zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist. In diesem Fall bleibt der Mietvertrag zwar weiterbestehen, jedoch ist das Zurückbehaltungsrecht an den Vorschüssen wirkungslos, da der neue Vermieter für vergangene Abrechnungszeiträume nicht zuständig ist. Dies geht aus der Entscheidung des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen 65 S 184/15 hervor und entspricht der geltenden Rechtslage.

Zwar sei es richtig, dass ein Mieter im Falle einer nicht fristgerechten Abrechnung der Betriebskosten (§ 556 Absatz 3 BGB) in einem bestehenden Mietvertrag nicht die Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen könne. Vielmehr stehe dem Mieter in diesem Fall ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkostenvorschüssen zu, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom BGH 29.03.2006 zum Geschäftszeichen VIII ZR 191/05. Im Falle eines Eigentümerwechsels sei dies aber anders zu beurteilen, da ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Alt-Vermieter wirkungslos sei.

Mietrecht: Eintritt in das Mietverhältnis bei bloßem Mitbenutzungsrecht

17. Dezember 2019

Mit den Grenzen des § 566 Abs. 1 BGB (Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.) befasst sich der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 04.09.2019 zum Aktenzeichen XII ZR 52/18.

Die Klägerin hatte von einer später insolvent gewordenen Gesellschaft Gewerberäume gemietet. Nach dem Mietvertrag war sie berechtigt, eine Zufahrt mitzubenutzen, die auf einem benachbarten, ebenfalls der damaligen Vermieterin gehörenden Grundstück liegt. Der Insolvenzverwalter veräußerte das Grundstück mit den vermieteten Räumen an die Beklagte zu 1 und das Grundstück mit der Zufahrt an die Beklagte zu 2. Die Beklagte zu 1 erklärte die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 111 InsO. Die Klägerin hielt diese Kündigung mangels Mitwirkung der Beklagten zu 2 für unwirksam und beantragte die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz aller daraus entstehenden Schäden verpflichtet sind. Das erstinstanzliche Landgericht wies die Klage ab. Die Berufungsinstanz stellte hingegen fest, dass das Mietverhältnis bis zu dem im Vertrag vorgesehenen Endtermin weiterbestanden habe.

Mietrecht: Heranziehung des Mietspiegels einer Nachbargemeinde

03. Dezember 2019

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21.08.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 255/18 zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt, Stellung genommen.

In kleineren Gemeinden besteht in vielen Fällen kein Mietspiegel. Unter welchen Voraussetzungen kann ein für die Nachbargemeinde bestehender Mietspiegel zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete in der eigenen Gemeinde herangezogen werden? Ausgangspunkt ist die gesetzliche Regelung in § 558 a Abs. 4 S. 2 BGB: „Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, …, so kann auch ein anderer, insbesondere … ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“

Der Bundesgerichtshof hatte in dem genannten Urteil konkretere Vorgaben zur Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gemacht.

Es sei eine Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließende Gewichtung und Abwägung erforderlich.

Mietrecht: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter

26. November 2019

Im Zusammenhang mit einem laufenden Mietrechtsstreit vor dem zuständigen Amtsgericht, in dem wir zwei Mieter vertreten, denen gegenüber die Miete bis an die oberste Grenze der maßgeblichen Mietpreisspanne innerhalb des geltenden qualifizierten Mietspiegels angehoben worden ist, obwohl nach der Bewertung der Wohnwertmerkmale die Wohnung nur an der untersten Grenze diese Spanne anzusiedeln war, werden wir auf die Argumentation in der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29.02.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 346/10 zurückgreifen.

Zudem gibt es einen Richter am betreffenden Amtsgericht, der auf dem Standpunkt steht, wonach die in dem qualifizierten Mietspiegel angegebene Mietpreisspanne – in dem konkreten Fall zwischen 4,26 €-6,15 € – die ortsübliche Einzelvergleichsmiete darstellt und aus diesem Grund der Mieterhöhung der Vermieterseite bis zur Obergrenze einzig mit der Darlegung, dass man aufgrund des Punktesystems in diese Kategorie fällt, stattgeben würde.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zwar regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert, sondern diese ortsübliche Vergleichsmiete kann sich auch innerhalb einer gewissen Spanne bewegen. Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete.

Mietrecht: Unwirksame Modernisierungsmieterhöhung wegen vorsätzlichen und kollusiven Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

19. November 2019

Das Landgericht Berlin hat in seinem zum Aktenzeichen 67 S 342/18 geführten Verfahren einen ungewöhnlichen Fall zu entscheiden.

An einer Mietwohnung in Berlin wurden diverse Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Nachträglich stellte sich heraus, dass ein Teil der Arbeiten vom Bauunternehmen bewusst zu hoch abgerechnet worden sind. Das Bauunternehmen war dabei mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden. Der Geschäftsführer der Vermietungsgesellschaft war zugleich Geschäftsführer des Bauunternehmens. Die teilweise überhöhten Kosten wollte der Vermieter mittels einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen. Da sich der Mieter weigerte die Mieterhöhung hinzunehmen, erhob die Vermieterin Klage. Das Landgericht Berlin hatte als Berufungsinstanz die abschließende Entscheidung zu treffen.

Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf die erhöhte Miete zu. Die Mieterhöhungserklärung aufgrund der Modernisierungsarbeiten sei wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB unwirksam.

Mietrecht: Haben zwei Personen den Mietvertrag auf einer Vertragsseite abgeschlossen, müssen auch beide kündigen

05. November 2019

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist demzufolge eine Kündigung gegenüber dem Mieter von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete):

„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“

weder direkte noch analoge Anwendung.

Kündigt nur ein Vermieter, ist die Kündigung unwirksam. Daran ändert sich auch nichts, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung nur noch einer der beiden Vermieter Eigentümer der Wohnung ist. So entschied der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 09.01.2019 zum Aktenzeichen VIII ZB 26/17.

Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.