Mietrecht: Was ist zu tun bei Lärmbelästigung?

An dem Spruch „my home is my castle“ (mein Zuhause ist mein Schloss) ist etwas dran, es entspricht unserer menschlichen Natur. Wir wollen etwas haben, wo wir unbehelligt sind von den Einflüssen von außen. Natürlich kann man sich nicht gänzlich von der Außenwelt abschotten. Es gibt aber leider oft Situationen, in denen durch Lärm die mit Qualität deutlich gemindert wird. Betroffene Mieter kommen dann zu uns und bitten um Hilfe.

Erste Hilfe ist zunächst, den Mandanten in dieser Situation aufzuklären.

Will der Mieter die Miete mindern, muss er die Situation beanstanden und diese auch beweisen können. Behauptungen ins Blaue hinein reichen nicht. Ein Lärmprotokoll kann helfen, die Situation zu dokumentieren. Ich denke, ein Lärmprotokoll ist absolut notwendig. Zugleich dient ein Lärmprotokoll aber auch dazu, die eigene Einschätzung der Gegebenheiten über einen längeren Zeitraum zu prüfen.

Eine Mietminderung wegen Lärm setzt voraus, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist. Die Einschätzung richtet sich aber nicht unbedingt danach, ob bestimmte Dezibel- oder Phonwerte eingehalten sind. Das ist natürlich sehr schwer nachzuweisen. Diese sind allenfalls Orientierungswerte dafür, inwieweit der Mieter in seiner Ruhe unzumutbar beeinträchtigt ist.

• Maßgebend ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen, nicht aber die subjektive Empfindlichkeit oder gar Überempfindlichkeit eines einzelnen Mieters (BGH WuM 1993, 127: Froschteichentscheidung, ZMR 1993, 269: Zeltlagerentscheidung).
• Maßgeblich kommt es auf das tatsächliche Ausmaß der Lärmbeeinträchtigung an. Orientierungshilfe bieten die DIN-Vorschrift 4109 oder die VDI-Richtlinie 2058 oder die TA-Lärm. Selbst wenn diese Vorschriften als Orientierungshilfe herangezogen werden, kommt es immer noch darauf an, welche Lärmwerte der Mieter vorträgt. Diese ergeben sich im Idealfall aus seinem Lärmprotokoll.
• Zur Orientierung: Leises Sprechen verursacht ca. 40 Phon. Im Mietrecht kommt es maßgeblich auf die Zimmerlautstärke an. Wird die Zimmerlautstärke von 40 Phon/Dezibel oder nachts 30 Phon/Dezibel überschritten, kann ein lärmbegründender Mangel vorliegen.
• Ferner kommt es für die Beurteilung auch auf die örtlichen Gegebenheiten an. In einem reinen Wohngebiet gelten andere Maßstäbe als in Gebieten mit gewerblichen Tätigkeiten. Gleichermaßen gilt dies für ruhige Wohngegenden gegenüber Wohnlagen an Verkehrsstraßen oder nahe eines Flughafens.
• Insbesondere kommt es auf die Art und die dadurch bedingte Häufigkeit des Lärms an. Jeder Lärm hat andere Auswirkungen. Beispiel: Verkehrslärm, Musik in der Nachbarwohnung, Feierlichkeiten, Froschteich, Streitigkeiten unter Nachbarn, Hundegebell, Türenschlagen.
• Auch kommt es darauf an, ob der Lärm während oder außerhalb der üblichen Ruhezeiten festgestellt wird. Hämmert der Nachbar nur in der Mittagsruhezeit, ist dies anders zu bewerten, als wenn er außerhalb stört.

Jedes Detail erleichtert die Beweisführung

Je mehr Details ein solches Lärmprotokoll enthält, desto glaubwürdiger wirkt es. Schließlich muss sich der Tatrichter, gegebenenfalls unter Durchführung eines Ortstermins, einen persönlichen Eindruck von Art und Intensität des Lärms verschaffen. Kann der Mieter ein über einen längeren Zeitraum geführtes Lärmprotokoll vorlegen, kann der Richter aus der Schlüssigkeit der Eintragungen Rückschlüsse ziehen, insbesondere dann, wenn zusätzliche Zeugenaussagen vorliegen, die die Lärmstörungen bestätigen (AG Bergisch Gladbach WuM 2003, 29).

Sinnvollerweise gestaltet der Mieter sein Lärmprotokoll tabellarisch. In die Tabelle erfasst er die Merkmale, die für den Lärm charakteristisch sind.

Am besten ist, wenn noch Zeugen benannt werden können.

Das Lärmprotokoll wird dann ausgewertet. Ergeben sich Minderungsansprüche, werden diese gegenüber dem Vermieter geltend gemacht mit der Aufforderung, gegen den Lärm vorzugehen und den vertragsgerechten Mietzustand wiederherzustellen. Oftmals hat dies Erfolg, leider manchmal auch nicht, so dass sich ein gerichtliches Verfahren anschließt. Hier sind die Erfahrungen unterschiedlich.

Haben Sie ein derartiges Problem, sprechen Sie bitte in der Schulte Anwaltskanzlei, Clausstraße 72, 09126 Chemnitz vor. Gerne werden wir für Sie tätig.

Schulte Anwaltskanzlei
Thomas Schulte LL.M.
Rechtsanwalt

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