Mietrecht: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Wir knüpfen hier an einen Artikel auf unserer Netzseite vom 26.11.2019 an.
In dem nunmehr erstinstanzlich gerade abgeschlossenen Mietrechtsstreit vor dem Amtsgericht vertraten wir zwei Mieter, denen gegenüber, die Miete bis an die oberste Grenze der maßgeblichen Mietpreisspanne innerhalb des geltenden qualifizierten Mietspiegels angehoben worden ist, obwohl nach der Bewertung der Wohnwertmerkmale die Wohnung nur an der untersten Grenze diese Spanne anzusiedeln gewesen war.

Der Vermieter begründete die Mieterhöhung – unter Zugrundelegung einer auf dessen Basis ermittelten Punktezahl von 56- mit dem betreffenden qualifizierten Mietspiegel der Stadt, die sich aus diesem für die streitgegenständliche Baujahresklasse, die Wohnungsgröße und der Kategorie von „55 bis 63 Punkte“ ergebende Mietpreispanne zwischen 4,26 € bis 6,15 €.

In der mündlichen Verhandlung bezogen wir uns auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29.02.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 346/10, wonach es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese ortsübliche Vergleichsmiete sich auch innerhalb einer gewissen Spanne bewegen kann. Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese Einzelvergleichsmiete kann so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung ein konkreter Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, sie kann sich aber auch nicht als bestimmter Punktwert, sondern seinesgleichen innerhalb einer gewissen engen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Damit war aus unserer Sicht schon gesagt, dass die im qualifizierten Mietspiegel der betreffenden Stadt vorgenommene Einteilung und die dort angegebenen Spannen, in dem konkreten Fall zwischen 4,26 € und 6,15 €, nicht die ortsübliche Einzelvergleichsmiete innerhalb dieser gewissen Spanne für die zu beurteilende Wohnung darstellen konnte. Zum Beweis der von uns im Wege des Verfahrens der Interpolation für die betreffende Wohnung ermittelten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete wurde Sachverständigengutachten angeboten. Es half jedoch nichts, da das erkennende Gericht der Klage stattgegeben hat, einzig unter Verweis auf die Regelung des § 558 d Absatz 3 BGB und der darin ausgesprochenen Vermutung bei Einhaltung der im Absatz 2 enthaltenen Voraussetzungen, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Die Mandanten werden sich auch nach anwaltlicher Beratschlagung mit dieser Entscheidung nicht abfinden, da eine im untersten Punktebereich der Spanne angesiedelte Wohnung nicht den Höchstmietpreis nach sich ziehen kann. Der Krampf geht in die nächste Instanz.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt


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