Neues aus dem Mietrecht

Unsere Mandantin hatte von der Vermieterin einen Mietvertrag gestellt bekommen. In § 9 Abs. 2 fand sich folgende Formularklausel:

㤠9 (2) lautet in dem Mietvertrag:

Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn-und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen aller 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.

Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählen Malerfachgeschäftes ermittelt.“

Es stellte sich nunmehr die Frage, ob die Mandantin bei Auszug vorrichten musste.

Es gab aber zwei Unwirksamkeitsgründe, die wir Ihnen durch nachfolgende Zitierung der Leitsätze von zwei Bundesgerichtshofentscheidungen auch belegen.

Bundesgerichtshof Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13 – LG Hannover AG Hannover

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 RN. 14 ff.).

Bundesgerichtshof Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 178/05 – LG Wuppertal AG Velbert

a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i. S. d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.

b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen Verpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

Daraus ergab sich, dass unsere Mandantin weder zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch bei deren Unterlassung zum Schadensersatz verpflichtet ist. Die Rechtsprechung war aus unserer Sicht eindeutig. Das wurde genauso der Vermieterseite mitgeteilt. Diese hat sich danach nicht mehr gerührt, der Argumentation gebeugt. Ein Gutes und richtiges Ergebnis.

D. h. aber auch, dass Mieter unbedingt eine anwaltliche Prüfung vornehmen lassen sollten, wenn sie sich in gleicher oder ähnlicher Weise ungerecht behandelt fühlen.
Ihre

Schulte Anwaltskanzlei
Thomas Schulte LL.M.
Rechtsanwalt

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