Mietrecht: Abänderung der Verjährungsfristen für Ersatzansprüche des Vermieters

Regelmäßig sind wir mit Fällen konfrontiert bei denen es nach Beendigung des Mietverhältnisses entweder um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache einschließlich unterlassener bzw. mangelhaft durchgeführter vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen gegen den Mieter bzw. umgekehrt um Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung geht. Für derartige Ansprüche gilt gemäß § 548 BGB eine gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten. Hier ist nach Rückgabe der Mietsache, gleich von welcher Seite aus noch Ansprüche geltend gemacht werden sollen, immer Eile geboten, damit diese wegen der kurzen Verjährung mit Versäumung der Frist durch eine dauerhafte Einrede nicht mehr durchsetzbar sind.

Diese kurze Verjährungsfrist darf auch nicht in einem Formularmietvertrag verlängert werden. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil zum Aktenzeichen VIII ZR 13/17 Ende 2017 einmal entschieden. Danach ist eine Formularvertragsklausel unwirksam, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters von sechs auf zwölf Monate verlängert worden ist und der Beginn der Verjährungsfrist auf das Ende des Mietverhältnisses festgelegt wurde. Die gesetzliche sechsmonatige Verjährungsfrist hilft letztlich Mietern und Vermietern gleichermaßen, weil hierdurch möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache abgeklärt werden muss, ob Ersatzansprüche des Vermieters bzw. Ansprüche des Mieters bestehen oder nicht. Eine derartige Formularvertragsklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Sie erschwert den Eintritt der Verjährung in zweifacher Hinsicht, zum einen werde die Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate verdoppelt, zum anderen beginne die Verjährungsfrist nach dem Wortlaut der Vertragsklausel nicht mit der Rückgabe der Mietsache, sondern mit einem späteren Mietvertragsende, was nicht mit den gesetzlichen Grundgedanken der § 546 Abs. 1 BGB (Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben) und § 548 Abs. 1 S. 2 BGB (Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält) in Einklang stünde.

Eine Verkürzung bzw. Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 BGB ist jedoch im Rahmen einer einzelvertraglich ausgehandelten Regelung möglich.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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