Mietrecht: Betriebskosten Abrechnungsmaßstab

Wir haben einen Fall auf dem Tisch liegen, in dem wir einen Mieter vertreten. Laut Mietvertrag bewohnt dieser Räumlichkeiten von ca. 52,80 qm. Auf dieser Grundlage wurden bis ins Jahr 2015 auch die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten bzw. die Grundkosten der Heiz- und Warmwasserabrechnung. Im Jahre 2016 fand eine Neuberechnung der Mietfläche durch den neuen Eigentümer/Vermieter statt, der zu einem Ergebnis von 54,80 qm führte. Auf dieser Grundlage wurde dann ab 2016 die Verteilung der gerade genannten Betriebskosten vorgenommen.

Für unseren Mandanten bedeutete dies auch deshalb für die Jahre 2016 und 2017 Betriebskostennachzahlungen von ca. 180,00 € bzw. 230,00 €.

Zum Abrechnungsmaßstab bei Betriebskosten findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch die Regelung des § 556 a BGB, die da lautet:

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe enthält nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Allgemeinen eine dahingehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung. Daher liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.

Das bedeutet aber nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So kommt es bei der Berechnung einer Mieterhöhung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an.

Dasselbe gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Seine frühere Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.05.2018 Aktenzeichen VIII ZR 220/17 ausdrücklich auf .

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt


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