Mietrecht: Der in der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 06.06.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 38/17 entschieden, dass der im Rahmen der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens auf den Mieter dann umgelegt werden kann, wenn der Mieter von der Versicherung im Schadensfall einen Nutzen hat.

Davon ausgehend sind die Prämien für eine isolierte Mietausfallversicherung, die vorrangig nur die finanziellen Interessen des Vermieters dient, keine umlagefähige Betriebskostenposition. Die Prämien für eine Gebäudeversicherung, die im Schadensfall auch den Mietausfall abdeckt, sind dagegen voll umlagefähig, und somit nicht um das in der Prämie enthaltene Mietausfallrisiko zu kürzen.

Begründet wird dies damit, dass der mitversicherte Mietausfall auch vom Betriebskostenverordnungsgeber anerkannter marktüblicher Bestandteil der Gebäudeversicherung ist und den leichtfertig einen Schaden verursachenden Mieter mitschützt, weil die Versicherung und nicht der Mieter einen schadensbedingten Mietausfall zu ersetzen hat. Der Mieter, der die Gebäudeversicherung mitfinanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zu Gute kommen. Er darf also vom Vermieter erwarten, für seine Zahlung eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Für den Mietausfallschaden besteht die Gegenleistung darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Im Verhältnis zum Vermieter ist er nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen solchen verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen; der Mieter ist auch bei fahrlässiger Verursachung regelmäßig davor geschützt, einem Regressanspruch des Gebäudeversicherers ausgesetzt zu sein. Dieser Regressverzicht erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung abgedeckten Mietausfall.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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