Mietrecht: Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig möglich - Schonfristzahlung wirkt aber nur bei fristloser Kündigung

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von September 2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII 261/17 kann der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters sowohl fristlos und als auch ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Während der Mieter die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der offenstehenden Mieten ungeschehen machen kann, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam. Der Mieter verliert seine Wohnung, obwohl er alle Mietschulden beglichen hat.

Der Bundesgerichtshof bestätigt damit seine frühere Rechtsprechung und orientiert sich dabei am gesetzlichen Wortlaut. Der Mieter, der innerhalb der gesetzlichen Schonfrist all seine Schulden bezahlt hat, verliert trotzdem die Wohnung. Mit seiner Zahlung ist zwar die fristlose Kündigung gegenstandslos, die ordentliche Kündigung wegen der Pflichtverletzung Verzug mit Mietzahlungen bleibt wirksam und der Mieter muss ausziehen. Der Vermieter kann wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Er kann auch fristlos kündigen, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mehr als zwei Monatsmieten schuldig bleibt. In diesen Fällen kann der Vermieter sowohl fristlos als auch mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen.

Bei der fristlosen Kündigung gilt nach dem Gesetz eine Schonfristregelung. Wurden die Schulden innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine vergleichbare Schonfristregelung gibt es bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs jedoch nicht. Die Nachzahlung der Mietschulden hilft dem Mieter nicht. Wer seine Mietschulden bezahlt, sollte zumindest bei einmaligen Vorkommen eines solchen Fehlverhaltens wohnen bleiben dürfen.

Das Landgericht Berlin hatte als Vorinstanz versucht, dieses Problem zu lösen, und argumentiert, dass der Vermieter nach einer fristlosen nicht gleichzeitig ordentlich das Mietverhältnis kündigen könne. Die ordentliche Kündigung ginge daher ins Leere. Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung schon sofort beendet worden. Dieser Argumentation folgt der Bundesgerichtshof nicht. Stattdessen verwiesen die BGH-Richter auf folgenden unsicheren Ausweg für den Mieter, die ordentliche Kündigung des Vermieters könne möglicherweise treuwidrig sein, weil der Mieter kurze Zeit nach Zugang der Kündigung alle Rückstände ausgeglichen hätte.

Soweit die Gesetzeslücke nicht geschlossen wird, sollte ein Mieter das Risiko einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges immer im Auge behalten und es erst gar nicht darauf ankommen lassen.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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