Mietrecht: Haben zwei Personen den Mietvertrag auf einer Vertragsseite abgeschlossen, müssen auch beide kündigen

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist demzufolge eine Kündigung gegenüber dem Mieter von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete):

„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“

weder direkte noch analoge Anwendung.

Kündigt nur ein Vermieter, ist die Kündigung unwirksam. Daran ändert sich auch nichts, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung nur noch einer der beiden Vermieter Eigentümer der Wohnung ist. So entschied der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 09.01.2019 zum Aktenzeichen VIII ZB 26/17.

Ursprünglich war ein Ehepaar Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie vermieteten gemeinsam eine der beiden Wohnungen. Später wurde die Ehefrau durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemannes Alleineigentümerin des Hauses und damit auch der vermieteten Wohnung.
Kurze Zeit später kündigte sie den Mietern dieser Wohnung. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird das Mietverhältnis durch die allein von der Ehefrau ausgesprochene Kündigung nicht wirksam beendet. Die Kündigung hätte vielmehr auch von dem (früheren) Ehemann erklärt werden müssen, der die Wohnung zusammen mit seiner Ehefrau vermietet hatte. Die gesetzliche Regelung: „Kauf bricht nicht Miete“, nach der nach einem Eigentümerwechsel der Mietvertrag automatisch mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt wird, ist auf die hier zu entscheidende Konstellation – dass einer von zwei Miteigentümern, die eine Wohnung vermietet haben, später Alleineigentümer wird – nicht anwendbar.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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