Mietrecht: Heute so morgen so im Interesse des Mandanten
Wir vertraten in einem Mietrechtsstreit ein Rentnerehepaar, dem zweimal fristlos hilfsweise zuletzt ordentlich das Mietverhältnis zum 30.11.2018 gekündigt worden ist. Der wichtige Grund für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wurde darauf gestützt, dass unsere Mandanten ihre vertraglich übernommenen Sorgfalts- und Instandhaltungspflichten nicht erfüllten und dadurch eine erhebliche Gefährdung der Mietsache eingetreten wäre. In dem vor dem Amtsgericht Chemnitz aus der 2. fristlosen hilfsweise ordentlichen Kündigung geführten Räumungsprozess verteidigten sich die Beklagten damit, dass ein Grund für eine fristlose hilfsweise ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorliegen würde. Während des Verfahrens entschlossen sich jedoch dann unsere Mandanten auf Anraten ihrer Ärztin in ein Objekt des betreuten Wohnens überzusiedeln, was während des laufenden Räumungsverfahrens und noch 3 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche Kündigung erfolgte. Die Vermieterin nahm daraufhin die Klage zurück.
Nach der Übergabe der Räumlichkeiten 3 Monate vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist machte die Vermieterin nunmehr Mietzins bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist geltend und verlangte die Durchführung aus ihrer Sicht unterlassener Schönheitsreparaturen von unseren Mandanten. Zu letzteren waren unsere Mandanten aus unserer Sicht auf keinen Fall verpflichtet, da die im Mietvertrag enthaltene Klausel
„Bei Vertragsende hat der Mieter in jedem Fall unabhängig von einer eventuellen Reparatur- und Renovierungsverpflichtung die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese müssen fachgerecht durchgeführt werden und spätestens bis zum Auszug vorgenommen worden sein.“
nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 03.09.2007 zum Aktenzeichen VIII ZR 316/06 unwirksam ist.
Im Hinblick auf den über den Übergabezeitpunkt hinaus geltend gemachten Mietzinsanspruch stellten wir uns nunmehr indirekt auf den Standpunkt der Vermieterseite und formulierten in dem Schreiben sinngemäß:
Fest steht, dass der Vermieter mit der Kündigung vom 03.02.2018 das Mietverhältnis fristlos hilfsweise ordentlich zum 30.11.2018 beenden wollte. Die Räumungsklage wurde zurückgenommen, in der Erwartung, dass unsere Mandanten auf Grund des Rates der Hausärztin sowieso ausziehen und zeitnah in das Betreute Wohnen übersiedeln werden. Es steht deshalb rechtskräftig nicht fest, dass das Mietverhältnis durch die fristlose hilfsweise ordentliche Kündigung nicht beendet worden ist. Unsere Mandanten selbst haben das Mietverhältnis nicht ausdrücklich gekündigt, sondern sind ausgezogen, die Wohnung wurde dem Vermieter in welchem Zustand auch immer übergeben und von diesem übernommen. Aus dem Wohnungsabnahmeprotokoll vom 30.08.2018 letzte Seite ist zu entnehmen, „Bei einverständlicher vorzeitiger Abnahme der Wohnung gilt das Mietverhältnis erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist bzw. bei Neuvermietung als beendet.“ Dieses Protokoll wurde vom gesetzlichen Betreuer nicht unterzeichnet. Da der Vermieter jedoch fristlos gekündigt hat und die Kündigung nicht zurückgenommen worden ist, was nur einverständlich mit dem Mieter/unseren Mandanten gehen kann, so ist bei Wirksamkeit der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung (Zugang der fristlosen Kündigung) beendet und es wäre nur noch bis zum Auszug Nutzungsentschädigung zu begleichen.
Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.
Mietrecht: Heute so morgen so im Interesse des Mandanten
Wir vertraten in einem Mietrechtsstreit ein Rentnerehepaar, dem zweimal fristlos hilfsweise zuletzt ordentlich das Mietverhältnis zum 30.11.2018 gekündigt worden ist. Der wichtige Grund für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wurde darauf gestützt, dass unsere Mandanten ihre vertraglich übernommenen Sorgfalts- und Instandhaltungspflichten nicht erfüllten und dadurch eine erhebliche Gefährdung der Mietsache eingetreten wäre. In dem vor dem Amtsgericht Chemnitz aus der 2. fristlosen hilfsweise ordentlichen Kündigung geführten Räumungsprozess verteidigten sich die Beklagten damit, dass ein Grund für eine fristlose hilfsweise ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorliegen würde. Während des Verfahrens entschlossen sich jedoch dann unsere Mandanten auf Anraten ihrer Ärztin in ein Objekt des betreuten Wohnens überzusiedeln, was während des laufenden Räumungsverfahrens und noch 3 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche Kündigung erfolgte. Die Vermieterin nahm daraufhin die Klage zurück.
Nach der Übergabe der Räumlichkeiten 3 Monate vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist machte die Vermieterin nunmehr Mietzins bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist geltend und verlangte die Durchführung aus ihrer Sicht unterlassener Schönheitsreparaturen von unseren Mandanten. Zu letzteren waren unsere Mandanten aus unserer Sicht auf keinen Fall verpflichtet, da die im Mietvertrag enthaltene Klausel
„Bei Vertragsende hat der Mieter in jedem Fall unabhängig von einer eventuellen Reparatur- und Renovierungsverpflichtung die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese müssen fachgerecht durchgeführt werden und spätestens bis zum Auszug vorgenommen worden sein.“
nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 03.09.2007 zum Aktenzeichen VIII ZR 316/06 unwirksam ist.
Im Hinblick auf den über den Übergabezeitpunkt hinaus geltend gemachten Mietzinsanspruch stellten wir uns nunmehr indirekt auf den Standpunkt der Vermieterseite und formulierten in dem Schreiben sinngemäß:
Fest steht, dass der Vermieter mit der Kündigung vom 03.02.2018 das Mietverhältnis fristlos hilfsweise ordentlich zum 30.11.2018 beenden wollte. Die Räumungsklage wurde zurückgenommen, in der Erwartung, dass unsere Mandanten auf Grund des Rates der Hausärztin sowieso ausziehen und zeitnah in das Betreute Wohnen übersiedeln werden. Es steht deshalb rechtskräftig nicht fest, dass das Mietverhältnis durch die fristlose hilfsweise ordentliche Kündigung nicht beendet worden ist. Unsere Mandanten selbst haben das Mietverhältnis nicht ausdrücklich gekündigt, sondern sind ausgezogen, die Wohnung wurde dem Vermieter in welchem Zustand auch immer übergeben und von diesem übernommen. Aus dem Wohnungsabnahmeprotokoll vom 30.08.2018 letzte Seite ist zu entnehmen, „Bei einverständlicher vorzeitiger Abnahme der Wohnung gilt das Mietverhältnis erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist bzw. bei Neuvermietung als beendet.“ Dieses Protokoll wurde vom gesetzlichen Betreuer nicht unterzeichnet. Da der Vermieter jedoch fristlos gekündigt hat und die Kündigung nicht zurückgenommen worden ist, was nur einverständlich mit dem Mieter/unseren Mandanten gehen kann, so ist bei Wirksamkeit der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung (Zugang der fristlosen Kündigung) beendet und es wäre nur noch bis zum Auszug Nutzungsentschädigung zu begleichen.
Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt
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