Mietrecht: Kann der Mieter trotz Weiterbestehens des Mietvertrages von dem Voreigentümer die Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen, über die noch nicht abgerechnet worden ist, verlangen?

Wir haben vor dem zuständigen Amtsgericht Chemnitz für einen Mieter im Jahre 2019 für die Jahre 2015 und 2016 die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Zeitraum verlangt, nachdem der ehemalige Vermieter trotz außergerichtlicher Aufforderung nicht über die Betriebskosten in diesen Jahren abgerechnet hat. Im Jahre 2017 hat dann ein Eigentümerwechsel stattgefunden.

Erstellt der Vermieter nicht fristgerecht eine Betriebskostenabrechnung, so kann der Mieter auch dann die Rückzahlung geleisteter Vorschüsse verlangen, wenn es zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist. In diesem Fall bleibt der Mietvertrag zwar weiterbestehen, jedoch ist das Zurückbehaltungsrecht an den Vorschüssen wirkungslos, da der neue Vermieter für vergangene Abrechnungszeiträume nicht zuständig ist. Dies geht aus der Entscheidung des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen 65 S 184/15 hervor und entspricht der geltenden Rechtslage.

Zwar sei es richtig, dass ein Mieter im Falle einer nicht fristgerechten Abrechnung der Betriebskosten (§ 556 Absatz 3 BGB) in einem bestehenden Mietvertrag nicht die Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen könne. Vielmehr stehe dem Mieter in diesem Fall ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkostenvorschüssen zu, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom BGH 29.03.2006 zum Geschäftszeichen VIII ZR 191/05. Im Falle eines Eigentümerwechsels sei dies aber anders zu beurteilen, da ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Alt-Vermieter wirkungslos sei.

Mit dem Eigentümerwechsel sei der alte Vermieter aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Bezogen auf ihn, sei somit das Mietverhältnis quasi beendet und die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts damit wirkungslos gewesen. Der alte Vermieter war weiterhin für die Abrechnung der vergangenen Zeiträume zuständig. Ihm stehe aber kein Anspruch auf die laufenden Nebenkostenvorschüsse zu. Der Mieter habe daher durch das Zurückbehaltungsrecht auch nicht mehr die Möglichkeit, Druck auf den alten Vermieter auszuüben.

Der Alteigentümer hat natürlich die Möglichkeit die Betriebskostenabrechnung nachzuholen, umso die Rückzahlung der kompletten Vorauszahlungen zu vermeiden. Dies erfolgte auch in dem von uns geführten Verfahren. Nachforderungen über die geleisteten Vorauszahlungen waren jedoch wegen der Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Sätze 2 und 3 BGB ausgeschlossen. Der Rechtsstreit wurde bezüglich der Zahlungsklage für erledigt erklärt. Die Kosten hat der verspätet abrechnende Altvermieter zu tragen.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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