Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 24.07.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 141/17 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener Frist gegenüber dem Mieter zu erklären hat, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen den Mieter geltend macht. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet.
Hinsichtlich der Form der Abrechnung hat das höchste Zivilgericht der Bundesrepublik nunmehr weitergehend Stellung bezogen: Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgebe, könne die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen. So könne der Vermieter die Kaution dergestalt ausdrücklich abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichne und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstelle.
Auch könne die Abrechnung durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So sei es zum einen möglich, dass der Vermieter die zu Mietbeginn gewährte Barkaution mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen aufrechne. Eine konkludente Abrechnung liege aber auch dann vor, wenn der Vermieter die ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend mache, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen sei. Denn auch hiermit bringe der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke.
Dies gelte auch für streitige Forderungen des Vermieters. Ein solches Vorgehen, nämlich die Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind, entspreche auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen. Schützenswerte Interessen des Mieters würden hierdurch nicht berührt. Denn bestreite der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen, könne er auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Rechtsstreit werde geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestünden. Entsprechendes gelte, wenn der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornehme. In beiden Fällen trage der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen. Auch der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Vermieters auf die Barkaution das Risiko der Insolvenz des Vermieters trage, könne es nicht rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase stünden sich Mieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer.
Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.
Mietrecht: Kautionsabrechnung
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 24.07.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 141/17 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener Frist gegenüber dem Mieter zu erklären hat, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen den Mieter geltend macht. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet.
Hinsichtlich der Form der Abrechnung hat das höchste Zivilgericht der Bundesrepublik nunmehr weitergehend Stellung bezogen: Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgebe, könne die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen. So könne der Vermieter die Kaution dergestalt ausdrücklich abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichne und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstelle.
Auch könne die Abrechnung durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So sei es zum einen möglich, dass der Vermieter die zu Mietbeginn gewährte Barkaution mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen aufrechne. Eine konkludente Abrechnung liege aber auch dann vor, wenn der Vermieter die ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend mache, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen sei. Denn auch hiermit bringe der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke.
Dies gelte auch für streitige Forderungen des Vermieters. Ein solches Vorgehen, nämlich die Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind, entspreche auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen. Schützenswerte Interessen des Mieters würden hierdurch nicht berührt. Denn bestreite der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen, könne er auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Rechtsstreit werde geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestünden. Entsprechendes gelte, wenn der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornehme. In beiden Fällen trage der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen. Auch der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Vermieters auf die Barkaution das Risiko der Insolvenz des Vermieters trage, könne es nicht rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase stünden sich Mieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer.
Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt
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