Mietrecht: Keine Mietminderung und keine Sanierungspflicht bei drohenden Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

Mit großer Regelmäßigkeit trifft den Rechtsanwalt, zumal wenn er mietrechtliche Mandate zu bearbeiten hat, das Thema Schimmel. Ist der Vermieter bzw. die Bausubstanz schuld oder lüftet der Mieter nicht richtig.

Der Bundesgerichtshof hatte sich Ende 2018 in zwei Fällen mit der Frage zu beschäftigen, ob Mieter zu einer Mietminderung wegen der „Gefahr von Schimmelpilzbildung“ berechtigt sind. In beiden Verfahren handelte es sich bei den Klägern jeweils um Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet worden sind. Die Mieter begehrten dabei etwa wegen der „Gefahr von Schimmelpilzbildung“ in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

Während die Vorinstanzen dem Begehren der Kläger stattgaben, beurteilt der Bundesgerichtshof die Lage in seinen Entscheidungen zu den Aktenzeichen VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 anders.

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.
Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprachen jedoch die Wohnungen der Kläger, so dass nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Im Ergebnis müssen Mieter warten, bis in ihren Wohnungen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz auftreten. Erst dann können sie eventuell eine Sanierung fordern oder die Miete mindern. Die bloße Gefahr, dass es über kurz oder lang zu Schimmelpilzbildung kommt, reicht nicht aus, zumal der Mieter durch regelmäßiges Lüften in einem zumutbaren Umfang die Schimmelbildung verhindern kann.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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