Mietrecht: Mieterhöhung gegründet auf einfachen Mietspiegel?

In seiner Entscheidung vom 13.02.2019 zum Aktenzeichen: VIII ZR 245/17 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, ob auch ein einfacher Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend ist? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.02.2019 (Az. VIII ZR 245/17) bei Vorliegen bestimmter Umstände bejaht.

Gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, dem Tatrichter obliege. Allerdings komme einem sog. qualifizierten Mietspiegel – laut § 558 d BGB nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter etwa dem örtlichen Mieterverein anerkannt-, eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass dieser die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilde.

Dem einfachen Mietspiegel laut § 558 c BGB eine Übersicht über die üblichen Mietentgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist komme dagegen eine Indizwirkung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Es hänge dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreiche. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung seien dabei insbesondere die Qualität des einfachen Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse sprechen nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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