Mietrecht: Schadensersatz wegen Beschädigung Mietsache
Der Bundesgerichtshof hat im letzten Jahr in dem Verfahren zum Aktenzeichen VIII ZR 157/17 entschieden, dass Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, dieser nach § 280 Abs. 1, §241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen hat. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.
Im konkreten Fall war der Beklagte von 2004 bis Mitte Januar 2012 Mieter einer dem Kläger gehörenden Wohnung. Deren Rückgabe erfolgte am 25. Februar 2012. Wegen verschiedener Schäden in der zurückgegebenen Wohnung beantragte der Kläger Mitte März 2012 die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens und begehrte nach dessen Abschluss von dem Beklagten Schadensersatz. Eine Frist zur Beseitigung etwaiger Mängel hatte er ihm zuvor nicht gesetzt. Im Revisionsverfahren ist noch ein vom Berufungsgericht gegen den Beklagten zuerkannter Schadensersatz in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen im Streit. Dieser setzt sich etwa zusammen aus den Kosten für die Beseitigung eines auf fehlerhaftem Heiz-und Lüftungsverhalten des Beklagten beruhenden Schimmelbefalls mehrerer Räume (2.760 €), einem Ersatz für von ihm verursachte Kalkschäden an Badezimmerarmaturen (61 €) und Lackschäden an einem Heizkörper (100 €) sowie einem Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingt erst ab August 2012 möglichen Weitervermietung der Wohnung (2.250 €).
Der Bundesgerichtshof schwächt mit seiner Entscheidung die Position der Mieter. Ein Vermieter kann künftig sofort Schadensersatz wegen einer Beschädigung der Mietsache fordern, ohne dem Mieter vorher eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt zu haben. Die Unterscheidung zwischen vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen, bei denen eine Frist zur Durchführung der unterbliebenen Schönheitsreparaturen gesetzt werden muss, und Beschädigungen der Mietsache, bei denen sofort Schadensersatz gefordert werden kann, wird sicherlich in Zukunft zu Unklarheiten führen und sollten den Vermieter immer vor der Geltendmachung von Schadensersatz zu einer Fristsetzung gegenüber dem Mieter für die eigene Schadensbeseitigung veranlassen.
Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.
Mietrecht: Schadensersatz wegen Beschädigung Mietsache
Der Bundesgerichtshof hat im letzten Jahr in dem Verfahren zum Aktenzeichen VIII ZR 157/17 entschieden, dass Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, dieser nach § 280 Abs. 1, §241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen hat. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.
Im konkreten Fall war der Beklagte von 2004 bis Mitte Januar 2012 Mieter einer dem Kläger gehörenden Wohnung. Deren Rückgabe erfolgte am 25. Februar 2012. Wegen verschiedener Schäden in der zurückgegebenen Wohnung beantragte der Kläger Mitte März 2012 die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens und begehrte nach dessen Abschluss von dem Beklagten Schadensersatz. Eine Frist zur Beseitigung etwaiger Mängel hatte er ihm zuvor nicht gesetzt. Im Revisionsverfahren ist noch ein vom Berufungsgericht gegen den Beklagten zuerkannter Schadensersatz in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen im Streit. Dieser setzt sich etwa zusammen aus den Kosten für die Beseitigung eines auf fehlerhaftem Heiz-und Lüftungsverhalten des Beklagten beruhenden Schimmelbefalls mehrerer Räume (2.760 €), einem Ersatz für von ihm verursachte Kalkschäden an Badezimmerarmaturen (61 €) und Lackschäden an einem Heizkörper (100 €) sowie einem Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingt erst ab August 2012 möglichen Weitervermietung der Wohnung (2.250 €).
Der Bundesgerichtshof schwächt mit seiner Entscheidung die Position der Mieter. Ein Vermieter kann künftig sofort Schadensersatz wegen einer Beschädigung der Mietsache fordern, ohne dem Mieter vorher eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt zu haben. Die Unterscheidung zwischen vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen, bei denen eine Frist zur Durchführung der unterbliebenen Schönheitsreparaturen gesetzt werden muss, und Beschädigungen der Mietsache, bei denen sofort Schadensersatz gefordert werden kann, wird sicherlich in Zukunft zu Unklarheiten führen und sollten den Vermieter immer vor der Geltendmachung von Schadensersatz zu einer Fristsetzung gegenüber dem Mieter für die eigene Schadensbeseitigung veranlassen.
Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt
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