Mietrecht: Unterlassungsanspruch wegen vertragswidriger Nutzung

Nach § 541 BGB kann der Vermieter bei der Fortsetzung eines vertragswidrigen Gebrauches der Mietsache durch den Mieter nach einer Abmahnung diesen auf Unterlassung verklagen.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 19.12.2018 zum Aktenzeichen XIII ZR 5/18 entschieden, dass dieser Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verjährt, solange die zweckwidrige Nutzung während des laufenden Mietverhältnisses andauert.

Das höchste deutsche Zivilgericht des Bundes stellt zwar fest, dass der Anspruch aus § 541 BGB der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist unterliege. Für den Beginn der Verjährung komme es aber auf die dauerhafte Aufrechterhaltung der vertragswidrigen Nutzung an. Dadurch verletze der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Mietzeit obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglichen Verwendungszwecks zu nutzen.

Es handele sich also um eine vertragliche Dauerverpflichtung des Mieters, die ständig neu entstehe und daher schon begrifflich nicht verjähren könne. Könnte sie während des Bestands des Mietverhältnisses verjähren, hätte es der Mieter in der Hand, nur durch Zeitablauf und Erhebung der Verjährungseinrede das Mietverhältnis umzugestalten, etwa – wie im vorliegenden Fall – von der gewerblichen Nutzung zur Wohnnutzung. Dies sei nicht Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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