Mietrecht: Unwirksame Modernisierungsmieterhöhung wegen vorsätzlichen und kollusiven Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Das Landgericht Berlin hat in seinem zum Aktenzeichen 67 S 342/18 geführten Verfahren einen ungewöhnlichen Fall zu entscheiden.

An einer Mietwohnung in Berlin wurden diverse Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Nachträglich stellte sich heraus, dass ein Teil der Arbeiten vom Bauunternehmen bewusst zu hoch abgerechnet worden sind. Das Bauunternehmen war dabei mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden. Der Geschäftsführer der Vermietungsgesellschaft war zugleich Geschäftsführer des Bauunternehmens. Die teilweise überhöhten Kosten wollte der Vermieter mittels einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen. Da sich der Mieter weigerte die Mieterhöhung hinzunehmen, erhob die Vermieterin Klage. Das Landgericht Berlin hatte als Berufungsinstanz die abschließende Entscheidung zu treffen.

Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf die erhöhte Miete zu. Die Mieterhöhungserklärung aufgrund der Modernisierungsarbeiten sei wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB unwirksam.

Die Vermieterin habe die Absicht gehabt, den Mieter mit überhöhten Kosten zu übervorteilen. Die von der Vermieterin zugrunde gelegte Berechnung der Gesamtkosten der Arbeiten habe darauf abgezielt, dem Mieter Kosten aufzuerlegen, die in einem deutlichen Missverhältnis zur Leistung stehen. Dieser vorsätzliche Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot habe der eigenen Gewinnmaximierung gedient. Bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist eine Mieterhöhungserklärung zwar nicht insgesamt unwirksam. Eine Teilunwirksamkeit sei jedoch aus Sicht des erkennenden Landgerichts im vorliegenden Fall deshalb unangemessen, weil ein vorsätzlicher und kollusiver, also unerlaubt zum Nachteil eines Dritten zusammenwirkender, Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorlag. Nur eine vollständige Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung stelle einen wirksamen Schutz des Mieters vor auf diese Art und Weise vorsätzlich überhöht abgerechneten Modernisierungskosten dar. Das Landgericht spricht damit nur eine Selbstverständlichkeit aus.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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