Mietrecht: Wenn Mietparteien auseinandergehen

Wir vertreten vor dem zuständigen Amtsgericht eine Mieterin, die aus einem beendeten Mietverhältnis die Kaution sowie überzahlte Miete zurückfordert. Der Vermieter versucht mit verschiedenen Gegenforderungen etwa auf Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache sowie Schadensersatzansprüchen wegen Schäden an der Mietsache die Forderungen unserer Mandantin zum Erlöschen zu bringen. Die Mietsache wurde am 30.09.2014 zurückgegeben, wobei unsere Mandantin im Besitz eines Schlüssels zur Durchführung von kleineren Schönheitsreparaturen geblieben ist. Diesen wiederum hat sie am 10.10.2014 an den Verwalter ausgehändigt. Das war ein Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme vor dem zuständigen Amtsgericht. Der Vermieter hat in seinen Schriftsätzen immer behaupten lassen, dass alle Schlüssel im Besitz der Mieterin geblieben seien, was sich als unzutreffend in der Beweisaufnahme herausgestellt hat. Erstmalig mit Schreiben vom 11.05.2015 hat der Vermieter gegen die Ansprüche unserer Mandantin mit seinen vermeintlichen Forderungen etwa auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz aufgerechnet.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht bereits dem Grunde nach nicht. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache ist unabhängig von seinem Bestehen zumindest verjährt. Die Einrede der Verjährung wurde im Verfahren ausdrücklich erhoben.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB setzt ein Vorenthalten der Mietsache gegen den Willen des Vermieters voraus. Kein Vorenthalten im Sinne des § 546 a BGB liegt dann vor, wenn der Vermieter dem Mieter einen Schlüssel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überlässt. Eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 BGB etwa bei unterlassenen Schönheitsreparaturen bzw. Mängelbeseitigungen genügt demnach nicht für Ansprüche aus § 546 a BGB. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahre 2010 ausdrücklich festgestellt.

Die vom Vermieter im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen der Inbetriebnahme des Zählers sowie der defekten Elektroinstallation sind zumindest verjährt. Die hier maßgebende Verjährungsvorschrift ist § 548 BGB, der da lautet:

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.

Die genannte Vorschrift umfasst neben den mietvertraglichen Ansprüchen auch die konkurrierenden Ansprüche aus demselben Sachverhalt. Selbst vorsätzliche Schädigungen mit Ausnahme des § 826 BGB (sittenwidrige Schädigung) sind mit eingeschlossen. Die Voraussetzungen des § 826 BGB in der Person der Klägerin liegen nicht vor. Auch das hat die Beweisaufnahme ergeben.

Nun hoffen wir, dass dem Klagebegehren vollumfänglich stattgegeben wird, da es sich bei unserer Mandantin um eine alleinstehende Mutter mit drei Kindern handelt, die das Geld dringend benötigt.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt


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