Mietrecht: Wer muss über die Betriebskosten abrechnen bei Eigentümerwechsel?

Wir haben in der Vergangenheit die Vertretung eines Mieters übernommen, der für 2 Jahre von der Hausverwaltung des Eigentümers/Vermieters jeweils eine Betriebskosten-abrechnung für jedes Jahr erfolglos angemahnt hat. Der Mieter ist ursprünglich davon ausgegangen, dass er es immer noch mit der im Mietvertrag genannten Vertragspartei auf Vermieterseite zu tun hat. Später musste er jedoch feststellen, dass der Eigentümer wechselte und sich hierbei Alteigentümer und Neueigentümer bzw. die für den Neueigentümer auftretende Hausverwaltung die Vornahme der Betriebskostenabrechnungen hinausschoben mit der Begründung fehlender Unterlagen bzw. Zuständigkeit.

In seiner Entscheidung vom 14.09.2000 zum Aktenzeichen III ZR 211/99, die noch heute Gültigkeit hat, wurde vom Bundesgerichtshof, dem höchsten Zivilgericht in Deutschland, bei Eigentümerwechsel während eines Abrechnungszeitraumes nach folgenden Grundsätzen befunden:

Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, so muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Noch Zahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen.

Der Veräußerer ist gegenüber dem Mieter nicht berechtigt, eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung zu erstellen.

Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, so ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet. Im Verhältnis zum Mieter stehen die Zahlungsansprüche dem Erwerber zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Erwerber einstehen. Der Erwerber hat einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung. Zur Erfüllung dieser Mitwirkungspflicht muss der Veräußerer eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und diese dem Erwerber zuleiten. Der Erwerber muss die Abrechnung sodann in die dem Mieter geschuldete Jahresabrechnung einarbeiten. Ausnahmsweise kann es aber auch genügen, wenn der Veräußerer übersichtlich geordnete und inhaltlich aufbereitete Unterlagen übergibt, so dass der Erwerber in der Lage ist, diese in die Jahresabrechnung einzuarbeiten.

In Kenntnis dieser Entscheidung konnten wir für den Mandanten für jeden Abrechnungszeitraum den richtigen Beklagten bestimmen und so für den Mandanten eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung mit einem Betriebskostenguthaben erstreiten.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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