Mietrecht: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter

Im Zusammenhang mit einem laufenden Mietrechtsstreit vor dem zuständigen Amtsgericht, in dem wir zwei Mieter vertreten, denen gegenüber die Miete bis an die oberste Grenze der maßgeblichen Mietpreisspanne innerhalb des geltenden qualifizierten Mietspiegels angehoben worden ist, obwohl nach der Bewertung der Wohnwertmerkmale die Wohnung nur an der untersten Grenze diese Spanne anzusiedeln war, werden wir auf die Argumentation in der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29.02.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 346/10 zurückgreifen.

Zudem gibt es einen Richter am betreffenden Amtsgericht, der auf dem Standpunkt steht, wonach die in dem qualifizierten Mietspiegel angegebene Mietpreisspanne – in dem konkreten Fall zwischen 4,26 €-6,15 € – die ortsübliche Einzelvergleichsmiete darstellt und aus diesem Grund der Mieterhöhung der Vermieterseite bis zur Obergrenze einzig mit der Darlegung, dass man aufgrund des Punktesystems in diese Kategorie fällt, stattgeben würde.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zwar regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert, sondern diese ortsübliche Vergleichsmiete kann sich auch innerhalb einer gewissen Spanne bewegen. Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete.

Diese Einzelvergleichsmiete kann so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung ein konkreter Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, sie kann sich aber auch nicht als bestimmter Punktwert, sondern seinesgleichen innerhalb einer gewissen engen (Anmerkung des Unterzeichners) Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Damit ist aus unserer Sicht schon gesagt, dass die im qualifizierten Mietspiegel der betreffenden Stadt vorgenommene Einteilung und die dort angegebenen Spannen, in dem konkreten Fall zwischen 4,26 € und 6,15 €, nicht die ortsübliche Einzelvergleichsmiete innerhalb dieser gewissen Spanne für die zu beurteilende Wohnung darstellt.

Der Richter hat deshalb aus unserer Sicht anhand des Punktekataloges und mittels des Verfahrens der Interpolation für die Wohnung unserer Mandantschaft die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln bzw. einen Sachverständigen zu Raten zu ziehen.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

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