Soweit dem Mieter vom Vermieter im Mietvertrag nicht gestattet worden ist, Teile des Wohnraums an Dritte zu überlassen, hilft hier eventuell § 553 Absatz 1 BGB weiter. Im Wortlaut:
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Der Mieter trägt normalerweise die Darlegungslast und die Beweislast, dass bei ihm ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung im Sinne dieser Norm vorliegt. Dies findet sich etwa in einem Urteil des Landgericht Berlin vom 09.04.2015 zum Aktenzeichen 67 S 28/15 sowie einem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 03.10.1984 zum Aktenzeichen VIIIARZ 2/84. Ungeklärt ist die Frage geblieben, wie weit die Darlegungs- und Beweislast des Mieters geht.
Aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 11.04.2018 zum Aktenzeichen 66 S 275/17 ergibt sich, dass Mieter keine unnötigen Details offenbaren müssen. Dies gilt gerade im Hinblick auf vom Vermieter geforderte Beweise. Durch die Vorlage eines vollständigen Bescheides müssen sich Hartz-IV-Empfänger sehr weit offenbaren.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 24.07.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 141/17 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener Frist gegenüber dem Mieter zu erklären hat, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen den Mieter geltend macht. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet.
Hinsichtlich der Form der Abrechnung hat das höchste Zivilgericht der Bundesrepublik nunmehr weitergehend Stellung bezogen: Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgebe, könne die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen. So könne der Vermieter die Kaution dergestalt ausdrücklich abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichne und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstelle.
Auch könne die Abrechnung durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So sei es zum einen möglich, dass der Vermieter die zu Mietbeginn gewährte Barkaution mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen aufrechne.
In seiner Entscheidung vom 14.11.2018 zum Aktenzeichen: VIII ZR 109/18 hatte sich der Bundesgerichtshof mit folgendem Sachverhalt zu befassen:
Die Kläger erwarben von einem kommunalen Wohnungsträger das Grundstück samt darauf befindlichem Siedlungshaus mit zwei Wohnungen. In einer Wohnung davon lebten die Beklagten. Mit dem Erwerb traten die Kläger in den Mietvertrag ein. Die Klägerin zu 2 bewohnt inzwischen die andere Wohnung des Siedlungshauses. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung, welche die Stadt nach Behauptung der Kläger bei einer Vielzahl weiterer Immobilienveräußerungen verwendet habe:
„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“
In einer vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 24.04.2019 zum Aktenzeichen: VIII ZR 82/18 behandelten Fall verlangte ein Vermieter unter Benennung von drei Vergleichswohnungen zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Erhöhung der Nettomiete vom Mieter. Dieses Verfahren wird regelmäßig angewandt, wenn kein Mietspiegel zur Verfügung steht. Der Mieter stimmte nur teilweise zu, so dass durch die Vorinstanzen ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt werden musste.
Der Sachverständige gelangte bei dem Vergleich der zu beurteilenden Wohnung mit ähnlichen Wohnungen zu einer weiten Spanne der gezahlten Miete von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m². Kann der Vermieter einfach den oberen Wert der ermittelten Spanne als ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde legen?
Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 24.04.2019 (Az. VIII ZR 82/18) dagegen entschieden. Der durch Sachverständigen beratene Tatrichter, hat die vom Vermieter tatsächlich zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei seien verschiedene Ansätze denkbar, die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden könnten.
Im konkreten Fall bei breiter Marktstreuung erscheine es nicht sachgerecht, wenn diese allein dem Vermieter zu Gute komme. Dies würde ansonsten dazu führen, dass der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden habe.
In seiner Entscheidung vom 13.02.2019 zum Aktenzeichen: VIII ZR 245/17 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, ob auch ein einfacher Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend ist? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.02.2019 (Az. VIII ZR 245/17) bei Vorliegen bestimmter Umstände bejaht.
Gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.
Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, dem Tatrichter obliege. Allerdings komme einem sog. qualifizierten Mietspiegel – laut § 558 d BGB nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter etwa dem örtlichen Mieterverein anerkannt-, eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass dieser die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilde.
Nach § 541 BGB kann der Vermieter bei der Fortsetzung eines vertragswidrigen Gebrauches der Mietsache durch den Mieter nach einer Abmahnung diesen auf Unterlassung verklagen.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 19.12.2018 zum Aktenzeichen XIII ZR 5/18 entschieden, dass dieser Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verjährt, solange die zweckwidrige Nutzung während des laufenden Mietverhältnisses andauert.
Das höchste deutsche Zivilgericht des Bundes stellt zwar fest, dass der Anspruch aus § 541 BGB der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist unterliege. Für den Beginn der Verjährung komme es aber auf die dauerhafte Aufrechterhaltung der vertragswidrigen Nutzung an. Dadurch verletze der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Mietzeit obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglichen Verwendungszwecks zu nutzen.
Es handele sich also um eine vertragliche Dauerverpflichtung des Mieters, die ständig neu entstehe und daher schon begrifflich nicht verjähren könne. Könnte sie während des Bestands des Mietverhältnisses verjähren, hätte es der Mieter in der Hand, nur durch Zeitablauf und Erhebung der Verjährungseinrede das Mietverhältnis umzugestalten, etwa – wie im vorliegenden Fall – von der gewerblichen Nutzung zur Wohnnutzung. Dies sei nicht Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften.
In dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17.04.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 33/18 lautet der 1. Leitsatz:
Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 € monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 €, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 € einverstanden. Er meint, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Diese Meinung teilte das höchste deutsche Zivilgericht nicht.
In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10.04.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 12/18 wurde von diesem selbstverständliches ausgesprochen. Macht der Mieter Mietminderungen wegen Mängeln geltend, lässt aber die Handwerker nicht in die Wohnung, ist er ab diesem Zeitpunkt zur Mietminderung nicht mehr berechtigt.
Der Leitsatz lautet: Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der Beweissicherung erhalten will.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 22. August 2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 277/16 entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer nicht renoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.
Nach dieser Rechtsprechung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter nicht renoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 06.06.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 38/17 entschieden, dass der im Rahmen der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens auf den Mieter dann umgelegt werden kann, wenn der Mieter von der Versicherung im Schadensfall einen Nutzen hat.
Davon ausgehend sind die Prämien für eine isolierte Mietausfallversicherung, die vorrangig nur die finanziellen Interessen des Vermieters dient, keine umlagefähige Betriebskostenposition. Die Prämien für eine Gebäudeversicherung, die im Schadensfall auch den Mietausfall abdeckt, sind dagegen voll umlagefähig, und somit nicht um das in der Prämie enthaltene Mietausfallrisiko zu kürzen.
Begründet wird dies damit, dass der mitversicherte Mietausfall auch vom Betriebskostenverordnungsgeber anerkannter marktüblicher Bestandteil der Gebäudeversicherung ist und den leichtfertig einen Schaden verursachenden Mieter mitschützt, weil die Versicherung und nicht der Mieter einen schadensbedingten Mietausfall zu ersetzen hat. Der Mieter, der die Gebäudeversicherung mitfinanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zu Gute kommen. Er darf also vom Vermieter erwarten, für seine Zahlung eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.
Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.
Mietrecht: Was kann der Vermieter bei Untervermietung verlangen?
Soweit dem Mieter vom Vermieter im Mietvertrag nicht gestattet worden ist, Teile des Wohnraums an Dritte zu überlassen, hilft hier eventuell § 553 Absatz 1 BGB weiter. Im Wortlaut:
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Der Mieter trägt normalerweise die Darlegungslast und die Beweislast, dass bei ihm ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung im Sinne dieser Norm vorliegt. Dies findet sich etwa in einem Urteil des Landgericht Berlin vom 09.04.2015 zum Aktenzeichen 67 S 28/15 sowie einem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 03.10.1984 zum Aktenzeichen VIII ARZ 2/84. Ungeklärt ist die Frage geblieben, wie weit die Darlegungs- und Beweislast des Mieters geht.
Aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 11.04.2018 zum Aktenzeichen 66 S 275/17 ergibt sich, dass Mieter keine unnötigen Details offenbaren müssen. Dies gilt gerade im Hinblick auf vom Vermieter geforderte Beweise. Durch die Vorlage eines vollständigen Bescheides müssen sich Hartz-IV-Empfänger sehr weit offenbaren.
Mietrecht: Kautionsabrechnung
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 24.07.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 141/17 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener Frist gegenüber dem Mieter zu erklären hat, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen den Mieter geltend macht. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet.
Hinsichtlich der Form der Abrechnung hat das höchste Zivilgericht der Bundesrepublik nunmehr weitergehend Stellung bezogen: Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgebe, könne die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen. So könne der Vermieter die Kaution dergestalt ausdrücklich abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichne und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstelle.
Auch könne die Abrechnung durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So sei es zum einen möglich, dass der Vermieter die zu Mietbeginn gewährte Barkaution mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen aufrechne.
Mietrecht: Kündigungsschutzklausel eines kommunalen Wohnungsträgers bei Immobilienveräußerung
In seiner Entscheidung vom 14.11.2018 zum Aktenzeichen: VIII ZR 109/18 hatte sich der Bundesgerichtshof mit folgendem Sachverhalt zu befassen:
Die Kläger erwarben von einem kommunalen Wohnungsträger das Grundstück samt darauf befindlichem Siedlungshaus mit zwei Wohnungen. In einer Wohnung davon lebten die Beklagten. Mit dem Erwerb traten die Kläger in den Mietvertrag ein. Die Klägerin zu 2 bewohnt inzwischen die andere Wohnung des Siedlungshauses. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung, welche die Stadt nach Behauptung der Kläger bei einer Vielzahl weiterer Immobilienveräußerungen verwendet habe:
„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“
Mietrecht: Mieterhöhung bei großer Streuung innerhalb von Vergleichswohnungen
In einer vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 24.04.2019 zum Aktenzeichen: VIII ZR 82/18 behandelten Fall verlangte ein Vermieter unter Benennung von drei Vergleichswohnungen zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Erhöhung der Nettomiete vom Mieter. Dieses Verfahren wird regelmäßig angewandt, wenn kein Mietspiegel zur Verfügung steht. Der Mieter stimmte nur teilweise zu, so dass durch die Vorinstanzen ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt werden musste.
Der Sachverständige gelangte bei dem Vergleich der zu beurteilenden Wohnung mit ähnlichen Wohnungen zu einer weiten Spanne der gezahlten Miete von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m². Kann der Vermieter einfach den oberen Wert der ermittelten Spanne als ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde legen?
Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 24.04.2019 (Az. VIII ZR 82/18) dagegen entschieden. Der durch Sachverständigen beratene Tatrichter, hat die vom Vermieter tatsächlich zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei seien verschiedene Ansätze denkbar, die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden könnten.
Im konkreten Fall bei breiter Marktstreuung erscheine es nicht sachgerecht, wenn diese allein dem Vermieter zu Gute komme. Dies würde ansonsten dazu führen, dass der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden habe.
Mietrecht: Mieterhöhung gegründet auf einfachen Mietspiegel?
In seiner Entscheidung vom 13.02.2019 zum Aktenzeichen: VIII ZR 245/17 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, ob auch ein einfacher Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend ist? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.02.2019 (Az. VIII ZR 245/17) bei Vorliegen bestimmter Umstände bejaht.
Gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.
Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, dem Tatrichter obliege. Allerdings komme einem sog. qualifizierten Mietspiegel – laut § 558 d BGB nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter etwa dem örtlichen Mieterverein anerkannt-, eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass dieser die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilde.
Mietrecht: Unterlassungsanspruch wegen vertragswidriger Nutzung
Nach § 541 BGB kann der Vermieter bei der Fortsetzung eines vertragswidrigen Gebrauches der Mietsache durch den Mieter nach einer Abmahnung diesen auf Unterlassung verklagen.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 19.12.2018 zum Aktenzeichen XIII ZR 5/18 entschieden, dass dieser Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verjährt, solange die zweckwidrige Nutzung während des laufenden Mietverhältnisses andauert.
Das höchste deutsche Zivilgericht des Bundes stellt zwar fest, dass der Anspruch aus § 541 BGB der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist unterliege. Für den Beginn der Verjährung komme es aber auf die dauerhafte Aufrechterhaltung der vertragswidrigen Nutzung an. Dadurch verletze der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Mietzeit obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglichen Verwendungszwecks zu nutzen.
Es handele sich also um eine vertragliche Dauerverpflichtung des Mieters, die ständig neu entstehe und daher schon begrifflich nicht verjähren könne. Könnte sie während des Bestands des Mietverhältnisses verjähren, hätte es der Mieter in der Hand, nur durch Zeitablauf und Erhebung der Verjährungseinrede das Mietverhältnis umzugestalten, etwa – wie im vorliegenden Fall – von der gewerblichen Nutzung zur Wohnnutzung. Dies sei nicht Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften.
Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt
Mietrecht: Die Berechnung der Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung erfolgt grundsätzlich anhand der vereinbarten Miete. Eine Mietminderung bleibt selbst dann außer Ansatz, wenn ein nicht behebbarer Mangel der Grund hierfür ist.
In dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17.04.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 33/18 lautet der 1. Leitsatz:
Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 € monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 €, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 € einverstanden. Er meint, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Diese Meinung teilte das höchste deutsche Zivilgericht nicht.
Mietrecht: Keine Mietminderung, wenn der Mieter den Handwerker nicht in die Wohnung zur Mangelbeseitigung lässt
In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10.04.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 12/18 wurde von diesem selbstverständliches ausgesprochen. Macht der Mieter Mietminderungen wegen Mängeln geltend, lässt aber die Handwerker nicht in die Wohnung, ist er ab diesem Zeitpunkt zur Mietminderung nicht mehr berechtigt.
Der Leitsatz lautet: Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der Beweissicherung erhalten will.
Mietrecht: Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei nicht renoviert übergebener Wohnung auch bei "Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und seinem Vormieter unwirksam
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 22. August 2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 277/16 entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer nicht renoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.
Nach dieser Rechtsprechung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter nicht renoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Mietrecht: Der in der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 06.06.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 38/17 entschieden, dass der im Rahmen der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens auf den Mieter dann umgelegt werden kann, wenn der Mieter von der Versicherung im Schadensfall einen Nutzen hat.
Davon ausgehend sind die Prämien für eine isolierte Mietausfallversicherung, die vorrangig nur die finanziellen Interessen des Vermieters dient, keine umlagefähige Betriebskostenposition. Die Prämien für eine Gebäudeversicherung, die im Schadensfall auch den Mietausfall abdeckt, sind dagegen voll umlagefähig, und somit nicht um das in der Prämie enthaltene Mietausfallrisiko zu kürzen.
Begründet wird dies damit, dass der mitversicherte Mietausfall auch vom Betriebskostenverordnungsgeber anerkannter marktüblicher Bestandteil der Gebäudeversicherung ist und den leichtfertig einen Schaden verursachenden Mieter mitschützt, weil die Versicherung und nicht der Mieter einen schadensbedingten Mietausfall zu ersetzen hat. Der Mieter, der die Gebäudeversicherung mitfinanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zu Gute kommen. Er darf also vom Vermieter erwarten, für seine Zahlung eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.