Aktuelle Meldungen

Hier finden Sie Neuigkeiten zu unseren Schwerpunkten, Interessantes aus den unterschiedlichen Rechtsbereichen und private Meldungen.

Befristete Mietverträge – Kündigungsverzicht

01. Dezember 2020

Bekanntlich hat der Gesetzgeber den Abschluss befristeter Wohnraummietverträge stark eingeschränkt. Beschluss ist jetzt nur noch im Rahmen des §§ 575 BGB möglich.

Mietrecht: Was ist zu tun bei Lärmbelästigung?

07. Juli 2020

An dem Spruch „my home is my castle“ (mein Zuhause ist mein Schloss) ist etwas dran, es entspricht unserer menschlichen Natur. Wir wollen etwas haben, wo wir unbehelligt sind von den Einflüssen von außen. Natürlich kann man sich nicht gänzlich von der Außenwelt abschotten. Es gibt aber leider oft Situationen, in denen durch Lärm die mit Qualität deutlich gemindert wird. Betroffene Mieter kommen dann zu uns und bitten um Hilfe.

Erste Hilfe ist zunächst, den Mandanten in dieser Situation aufzuklären.

Will der Mieter die Miete mindern, muss er die Situation beanstanden und diese auch beweisen können. Behauptungen ins Blaue hinein reichen nicht. Ein Lärmprotokoll kann helfen, die Situation zu dokumentieren. Ich denke, ein Lärmprotokoll ist absolut notwendig. Zugleich dient ein Lärmprotokoll aber auch dazu, die eigene Einschätzung der Gegebenheiten über einen längeren Zeitraum zu prüfen.

Eine Mietminderung wegen Lärm setzt voraus, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist. Die Einschätzung richtet sich aber nicht unbedingt danach, ob bestimmte Dezibel- oder Phonwerte eingehalten sind. Das ist natürlich sehr schwer nachzuweisen. Diese sind allenfalls Orientierungswerte dafür, inwieweit der Mieter in seiner Ruhe unzumutbar beeinträchtigt ist.

Neues aus dem Mietrecht

09. Juni 2020

Unsere Mandantin hatte von der Vermieterin einen Mietvertrag gestellt bekommen. In § 9 Abs. 2 fand sich folgende Formularklausel:

㤠9 (2) lautet in dem Mietvertrag:

Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn-und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen aller 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.

Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählen Malerfachgeschäftes ermittelt.“

Es stellte sich nunmehr die Frage, ob die Mandantin bei Auszug vorrichten musste.

Es gab aber zwei Unwirksamkeitsgründe, die wir Ihnen durch nachfolgende Zitierung der Leitsätze von zwei Bundesgerichtshofentscheidungen auch belegen.

Bundesgerichtshof Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13 – LG Hannover AG Hannover

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 RN. 14 ff.).

Warum ist Wohneigentum in Deutschland am niedrigsten in Europa? (Video)

17. April 2020

Auf PINEWS http://www.pi-news.net erschien am 15.4.2020 unter der obigen Überschrift ein Artikel und damit verbunden ein Video. Ich habe Ihnen dieses unten eingestellt. Antworten gibt Prof. Stefan Kofner, Professor für Wohnungswirtschaft. Er thematisiert die Frage, warum in Deutschland überhaupt nur 44 % der Menschen über Wohnungseigentum verfügen, das ist die niedrigste Wohneigentumsquote in ganz Europa.

Mietrecht: Keine großen Hürden für die Erstellung von Nebenkostenkostenabrechnungen

31. März 2020

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29.02.2020 zum Aktenzeichen VIII ZR 244/18 ist eine Betriebskostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Eine Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels ist laut BGH nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ sei aus sich heraus verständlich und müsse daher grundsätzlich auch nicht weiter erläutert werden. Dies gelte selbst dann nicht, wenn die Vermieterin – wie im entschiedenen Fall – verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt hat, nämlich bei einigen Nebenkostenpositionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, und bei anderen Positionen lediglich die Fläche einzelner Gebäude.

Mietrecht: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

10. März 2020

Wir knüpfen hier an einen Artikel auf unserer Netzseite vom 26.11.2019 an.
In dem nunmehr erstinstanzlich gerade abgeschlossenen Mietrechtsstreit vor dem Amtsgericht vertraten wir zwei Mieter, denen gegenüber, die Miete bis an die oberste Grenze der maßgeblichen Mietpreisspanne innerhalb des geltenden qualifizierten Mietspiegels angehoben worden ist, obwohl nach der Bewertung der Wohnwertmerkmale die Wohnung nur an der untersten Grenze diese Spanne anzusiedeln gewesen war.

Der Vermieter begründete die Mieterhöhung – unter Zugrundelegung einer auf dessen Basis ermittelten Punktezahl von 56- mit dem betreffenden qualifizierten Mietspiegel der Stadt, die sich aus diesem für die streitgegenständliche Baujahresklasse, die Wohnungsgröße und der Kategorie von „55 bis 63 Punkte“ ergebende Mietpreispanne zwischen 4,26 € bis 6,15 €.

Mietrecht: Keine Geldentschädigung für Mieter wegen heimlich installierter Kameras bei bloßer Überwachung des Außenbereichs der Wohnung und Vorliegen eines Unterlassungstitels

25. Februar 2020

Nach dem Beschluss des Landgerichts Berlin vom 02.10.2019 zum Aktenzeichen 65 S 1/19 liegt in der heimlichen Installation von Kameras ein schwerer Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieter vor. Eine Geldentschädigung rechtfertigt dies aber dann nicht, wenn lediglich der Außenbereich der Wohnung überwacht wird und der Mieter gegen den Vermieter einen Unterlassungstitel erwirkt hat. In diesem Fall bleibt die Persönlichkeitsrechtsverletzung nicht sanktionslos.

In dem zugrunde liegenden Fall klagte ein Wohnungsmieter in Berlin im Jahr 2017 gegen seine Vermieter auf Zahlung einer Geldentschädigung in Höhe von mindestens 601 €. Hintergrund dessen war, dass die Vermieter heimlich Videokameras im Innenbereich des Hauseingangs und im ersten Innenhof des Mietobjekts installiert hatten. Der Mieter hatte bereits einen Unterlassungstitel erwirkt, woraufhin die Kameras wieder demontiert wurden. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Mietrecht: Wirksame Mieterhöhung bei Zustimmung des Mieters trotz Fehler im Mieterhöhungsverlangen

11. Februar 2020

Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung zu, kommt eine wirksame Vereinbarung über die Mieterhöhung zustande. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft ist. Gleiches gilt, wenn die Berechnung der neuen Miete auf einer unrichtigen zu großen Wohnfläche beruht und die Miete auch aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche hätte verlangt werden können. In diesem Fall ist dem Mieter das Festhalten an der Vereinbarung zuzumuten. So entschied der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 11.12.2019 (VIII ZR 234/18).

In dem hier entschiedenen Fall mietete der Kläger von den Beklagten eine Wohnung. Die Wohnungsgröße war im Mietvertrag nicht angegeben. Die Beklagten schickten dem Kläger ab dem Jahr 2007 alle zwei Jahre ein Mieterhöhungsverlangen entsprechend dem Mietspiegel der Stadt. Dabei gingen die Beklagten von einer Wohnfläche von 113,66 qm aus. Tatsächlich war die Wohnung des Klägers jedoch nur 102,11 qm groß.

Über die Größe seiner Wohnung machte sich der Kläger jedoch zunächst keine Gedanken.

Mietrecht: Recht zur Mietminderung bei vom Nachbargrundstück ausgehendem Lärm aufgrund eines Bauvorhabens des Vermieters

28. Januar 2020

Geht von einem Nachbargrundstück Lärm wegen eines Bauvorhabens des Vermieters aus, so steht den davon betroffenen Wohnungsmietern ein Recht zur Mietminderung zu. Dass das Bauvorhaben der Schaffung dringenden Wohnraums dient, spielt dabei keine Rolle. Dies hat das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 30.10.2019 zum Aktenzeichen- 65 S 99/19 -entschieden.
In dem behandelten Fall minderten die Mieter einer Wohnung in Berlin ihre Mietzahlungen für den Zeitraum von Mai bis Oktober 2018. Hintergrund dessen war, dass ihre Vermieterin auf einem Nachbargrundstück ein 8-geschossiges Wohnhaus auf einer Fläche von 8.000 qm errichten ließ und dadurch eine erhebliche Lärmbelästigung einherging. Die Vermieterin akzeptierte die Mietminderung nicht und erhob daher Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Mietrecht: Vermieter zum Einbau der Rauchwarnmelder auf eigene Kosten verpflichtet

14. Januar 2020

In einer Entscheidung des Amtsgerichts Coesfeld vom 05.09.2019 zum Aktenzeichen 4 C 171/19 wurde vom Gericht ein Anspruch auf Kostenersatz des Mieters gegenüber dem Vermieter für selbst beschaffte Rauchwarnmelder zuerkannt.

Beschafft sich ein Mieter selbst Rauchwarnmelder für seine Wohnung, so kann er die dadurch entstandenen Kosten vom Vermieter gemäß § 812 Abs. 1 BGB ersetzt verlangen. Denn der Vermieter ist verpflichtet, auf eigene Kosten Rauchwarnmelder zu installieren.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Wohnungsmieter selbst Rauchwarnmelder beschafft. Die dadurch entstandenen Kosten verlangte er von seiner Vermieterin ersetzt. Da sich diese weigerte dem nachzukommen, erhob der Mieter Klage.

Das Amtsgericht Coesfeld entschied zu Gunsten des Mieters. Ihm stehe nach § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Kostenerstattung zu. Die Vermieterin sei verpflichtet gewesen, die Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Da der Mieter dies selbst vorgenommen hat, sei die Vermieterin ohne Rechtsgrund bereichert worden. Die Kosten seien daher zu erstatten.

Schulte Anwaltskanzlei
Jörg Schönfelder
Rechtsanwalt

Wir setzen uns so für unsere Mandanten ein und bringen ihnen die Wertschätzung entgegen, wie wir es für uns in der Lage des Mandanten wünschen und erwarten würden.