Mietrecht: Abänderung der Verjährungsfristen für Ersatzansprüche des Vermieters

Regelmäßig sind wir mit Fällen konfrontiert bei denen es nach Beendigung des Mietverhältnisses entweder um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache einschließlich unterlassener bzw. mangelhaft durchgeführter vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen gegen den Mieter bzw. umgekehrt um Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung geht. Für derartige Ansprüche gilt gemäß § 548 BGB eine gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten. Hier ist nach Rückgabe der Mietsache, gleich von welcher Seite aus noch Ansprüche geltend gemacht werden sollen, immer Eile geboten, damit diese wegen der kurzen Verjährung mit Versäumung der Frist durch eine dauerhafte Einrede nicht mehr durchsetzbar sind.

Diese kurze Verjährungsfrist darf auch nicht in einem Formularmietvertrag verlängert werden. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil zum Aktenzeichen VIII ZR 13/17 Ende 2017 einmal entschieden. Danach ist eine Formularvertragsklausel unwirksam, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters von sechs auf zwölf Monate verlängert worden ist und der Beginn der Verjährungsfrist auf das Ende des Mietverhältnisses festgelegt wurde. Die gesetzliche sechsmonatige Verjährungsfrist hilft letztlich Mietern und Vermietern gleichermaßen, weil hierdurch möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache abgeklärt werden muss, ob Ersatzansprüche des Vermieters bzw. Ansprüche des Mieters bestehen oder nicht.

Mietrecht: Keine Mietminderung und keine Sanierungspflicht bei drohenden Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

Mit großer Regelmäßigkeit trifft den Rechtsanwalt, zumal wenn er mietrechtliche Mandate zu bearbeiten hat, das Thema Schimmel. Ist der Vermieter bzw. die Bausubstanz schuld oder lüftet der Mieter nicht richtig.

Der Bundesgerichtshof hatte sich Ende 2018 in zwei Fällen mit der Frage zu beschäftigen, ob Mieter zu einer Mietminderung wegen der „Gefahr von Schimmelpilzbildung“ berechtigt sind. In beiden Verfahren handelte es sich bei den Klägern jeweils um Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet worden sind. Die Mieter begehrten dabei etwa wegen der „Gefahr von Schimmelpilzbildung“ in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

Während die Vorinstanzen dem Begehren der Kläger stattgaben, beurteilt der Bundesgerichtshof die Lage in seinen Entscheidungen zu den Aktenzeichen VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 anders.

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Mietrecht: Wenn Mietparteien auseinandergehen

Wir vertreten vor dem zuständigen Amtsgericht eine Mieterin, die aus einem beendeten Mietverhältnis die Kaution sowie überzahlte Miete zurückfordert. Der Vermieter versucht mit verschiedenen Gegenforderungen etwa auf Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache sowie Schadensersatzansprüchen wegen Schäden an der Mietsache die Forderungen unserer Mandantin zum Erlöschen zu bringen. Die Mietsache wurde am 30.09.2014 zurückgegeben, wobei unsere Mandantin im Besitz eines Schlüssels zur Durchführung von kleineren Schönheitsreparaturen geblieben ist. Diesen wiederum hat sie am 10.10.2014 an den Verwalter ausgehändigt. Das war ein Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme vor dem zuständigen Amtsgericht. Der Vermieter hat in seinen Schriftsätzen immer behaupten lassen, dass alle Schlüssel im Besitz der Mieterin geblieben seien, was sich als unzutreffend in der Beweisaufnahme herausgestellt hat. Erstmalig mit Schreiben vom 11.05.2015 hat der Vermieter gegen die Ansprüche unserer Mandantin mit seinen vermeintlichen Forderungen etwa auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz aufgerechnet.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht bereits dem Grunde nach nicht. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache ist unabhängig von seinem Bestehen zumindest verjährt. Die Einrede der Verjährung wurde im Verfahren ausdrücklich erhoben.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB setzt ein Vorenthalten der Mietsache gegen den Willen des Vermieters voraus. Kein Vorenthalten im Sinne des § 546 a BGB liegt dann vor, wenn der Vermieter dem Mieter einen Schlüssel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überlässt.

Mietrecht: Mietminderung durch Mieter wegen benachbarter Großbaustelle

Wir vertraten in diesem Monat in zwei unterschiedlichen Verfahren zwei Mieter, die die Miete aufgrund Baustellenlärms und Schmutzeinwirkungen über den Zeitraum der Bautätigkeit minderten. Es handelte sich dabei um unterschiedliche Wohn- und Baustellen. Der Vermieter war gleichzeitig der Bauherr. Unsere Mandanten konnten die Abläufe und den Umfang der Baumaßnahmen in ihrem unmittelbaren Umfeld und die damit verbundenen Einwirkungen auf die von ihnen gemietete Wohnung im Rahmen ihrer Möglichkeiten durch umfangreiche Bild- und Videodokumentation sowie der Existenz einer Vielzahl von zur Aussage bereiten Zeugen nachweisen. Konkrete Lärmprotokolle und Geräuschpegelmessungen wurden nicht erstellt bzw. vorgenommen. Die Gegenseite argumentierte in beiden Fällen damit, dass kein ausreichender Sachvortrag zur Begründung des Mietminderungsbegehrens vorlag. Man stellte sich etwa auf den Standpunkt, dass taggenaue Messungen durch geeichte Geräte und Aufzeichnungen des Lärmpegels womöglich noch differenziert nach Räumlichkeiten und Berechnung unterschiedlicher Minderungsquoten entsprechend der Nutzung der Räume für eine erfolgreiche Geltendmachung von Mietminderungsansprüche notwendig wäre. Unabhängig davon wären alle auf der Baustelle eingesetzten Maschinen entsprechend den lärmtechnischen Vorgaben zulässig. Mit derartigem Lärm muss in einer Großstadt und insbesondere in einem großen Wohngebiet gerechnet werden.

Mietrecht: Ein aufmerksamer Mieter

Ein Mieter suchte zunächst unseren anwaltlichen Rat, in dessen genutzter Wohnung sich erste Anzeichen für eine zukünftige Schimmelbildung bemerkbar machten. Nach den Feststellungen des von ihm beauftragten Bausachverständigen auf Grund einer Ortsbesichtigung wurde im damaligen Kinderzimmer im Eckbereich eine Durchfeuchtung (Kondensatbildung) ermittelt, die ihre Ursachen in der Konstruktion als geometrische Wärmebrücke/Gebäudeecke und dem unzureichenden Wärme- und Feuchteschutz hat. Es wurde im Ortstermin zwar keine Verfärbungen/Schimmelbildungen augenscheinlich bemerkt, die Feuchtemessungen ergaben jedoch im Eckbereich Werte, die sich über dem vom Gutachter genannten Grenzwert von 75 % rF befanden, der die Schwelle zum Eintritt eines solchen Befalles darstellt. Ein ähnliches Bild zeigt sich außerdem im Eckbereich eines anderen Zimmers.

Aus unserer Sicht stellte dies bereits einen Mangel dar, der die Tauglichkeit der vom Mieter zu einem überdurchschnittlichen Preis angemieteten Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte.

Die Vermieter sind hier zunächst zur Beseitigung des Mangels verpflichtet, was nach den Vorschlägen des Gutachters durch zusätzliche Dämmung nach vorheriger Ermittlung des Wandaufbaus und das Anbringen eines weiteren Heizkörpers versucht werden sollte. Zu diesen Schritten waren die Vermieter bereit.

Mietrecht: Betriebskosten Abrechnungsmaßstab

Wir haben einen Fall auf dem Tisch liegen, in dem wir einen Mieter vertreten. Laut Mietvertrag bewohnt dieser Räumlichkeiten von ca. 52,80 qm. Auf dieser Grundlage wurden bis ins Jahr 2015 auch die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten bzw. die Grundkosten der Heiz-und Warmwasserabrechnung. Im Jahre 2016 fand eine Neuberechnung der Mietfläche durch den neuen Eigentümer/Vermieter statt, der zu einem Ergebnis von 54,80 qm führte. Auf dieser Grundlage wurde dann ab 2016 die Verteilung der gerade genannten Betriebskosten vorgenommen.

Für unseren Mandanten bedeutete dies auch deshalb für die Jahre 2016 und 2017 Betriebskostennachzahlungen von ca. 180,00 € bzw. 230,00 €.

Zum Abrechnungsmaßstab bei Betriebskosten findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch die Regelung des § 556 a BGB, die da lautet:

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mietrecht: Besser Vorsorge treffen als im Nachgang vom Inhalt des selbst verwendeten Formular-vertrages überrascht zu werden

Wir vertreten eine Vermieterin in einem Rechtsstreit, indem es nach Beendigung des Mietverhältnisses etwa um Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache geht. Nachdem der Mieter die Wohnung mehr schlecht als recht geräumt zurückgegeben hat und keine Schönheits-reparaturen durchgeführt wurden, meinte die Vermieterin, nachdem sie den Mieter zur Durchführung eine Frist gesetzt hatte und dieser dem nicht Folge leistete, dass die Kosten für die Beseitigung der entstandenen Schäden wie auch für die Durchführung der Schönheitsreparaturen von diesem zu erstatten wären. Ein Blick in dem von der Vermieterin verwendeten Mietvertrag ergab jedoch, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung bei Durchführung der Schönheitsreparaturen der Vermieter als Verpflichteter vermerkt worden ist. Unsere Mandantin wollte jedoch für die Zukunft eine für sie günstigere Vereinbarung und hat uns den von den zukünftigen Mietern zu unterschreibenden Mietvertrag zur Kontrolle vorgelegt.

Beim Abschluss eines Mietvertrages raten wir, soweit wir den Vermieter vertreten, dass der Vertrag in den einzelnen Punkten mit dem zukünftigen Mieter besprochen und damit ausgehandelt wird, so dass es erst gar nicht zum Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen und den hierfür für deren Wirksamkeit anzuwendenden strengeren Regelungen kommt.

Mietrecht: Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig möglich - Schonfristzahlung wirkt aber nur bei fristloser Kündigung

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von September 2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII 261/17 kann der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters sowohl fristlos und als auch ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Während der Mieter die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der offenstehenden Mieten ungeschehen machen kann, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam. Der Mieter verliert seine Wohnung, obwohl er alle Mietschulden beglichen hat.

Der Bundesgerichtshof bestätigt damit seine frühere Rechtsprechung und orientiert sich dabei am gesetzlichen Wortlaut. Der Mieter, der innerhalb der gesetzlichen Schonfrist all seine Schulden bezahlt hat, verliert trotzdem die Wohnung. Mit seiner Zahlung ist zwar die fristlose Kündigung gegenstandslos, die ordentliche Kündigung wegen der Pflichtverletzung Verzug mit Mietzahlungen bleibt wirksam und der Mieter muss ausziehen.

Mietrecht: Sind 6 Hasen zu viel in der Mietwohnung?

Wir vertreten ein älteres Rentnerehepaar, das sich durch Geruchsbelästigungen im Hausflur bzw. bei geöffnetem Fenster, welche von der unter ihnen befindlichen Wohnung ausgehen und auf die Haltung von 6 Hasen zurückzuführen ist, in ihrem Mietgebrauch beeinträchtigt fühlt. Die Frau hat zudem eine Lungenerkrankung, die bei Einatmen bestimmter Düfte zu Atembeschwerden führen. Man hat hier bereits die Miete um 5 % gemindert und den Vermieter aufgefordert, auf die Mietvertragspartei dahingehend einzuwirken, dass eine wahrnehmbare Außenwirkung der Kleintierhaltung vermieden wird.

Grundsätzlich ist die Kleintierhaltung erlaubnisfrei, da dies zum „Kernbereich der freien Entfaltungsmöglichkeit des Einzelnen“ zählt und darf nur bei entgegenstehenden Interessen eines anderen eingeschränkt werden. Die Kaninchen werden regelmäßig in einer Art und Weise gehalten, durch die Beeinträchtigungen ihrer näheren oder weiteren Umgebung ausgeschlossen sind. Das bedeutet, Nachbarn oder Mitbewohner werden nicht gestört und das Eigentum des Vermieters (die Mietwohnung) nicht beschädigt. Wichtig ist bei der Frage der Erlaubnis der Tierhaltung daher einzig die Schwelle, wann durch das jeweilige Tier Belästigungen, Störungen oder Substanzbeeinträchtigungen beim Eigentum auftreten können.

Mietrecht: Heute so morgen so im Interesse des Mandanten

Wir vertraten in einem Mietrechtsstreit ein Rentnerehepaar, dem zweimal fristlos hilfsweise zuletzt ordentlich das Mietverhältnis zum 30.11.2018 gekündigt worden ist. Der wichtige Grund für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wurde darauf gestützt, dass unsere Mandanten ihre vertraglich übernommenen Sorgfalts- und Instandhaltungspflichten nicht erfüllten und dadurch eine erhebliche Gefährdung der Mietsache eingetreten wäre. In dem vor dem Amtsgericht Chemnitz aus der 2. fristlosen hilfsweise ordentlichen Kündigung geführten Räumungsprozess verteidigten sich die Beklagten damit, dass ein Grund für eine fristlose hilfsweise ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorliegen würde. Während des Verfahrens entschlossen sich jedoch dann unsere Mandanten auf Anraten ihrer Ärztin in ein Objekt des betreuten Wohnens überzusiedeln, was während des laufenden Räumungsverfahrens und noch 3 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche Kündigung erfolgte. Die Vermieterin nahm daraufhin die Klage zurück.